קרקעות להשקעה

קרקע להשקעה – הסבר מפורט על רכישת קרקעות להשקעה

השקעה ברכישת קרקע נחשבת להשקעה סולידית, מזה שנים רבות. ובכל זאת, צריך להבין כי כמו בכל השקעה, גם רכישה של קרקע להשקעה תהיה מושכלת יותר, כאשר לומדים את הנושא ועושים שיעורי בית כמו שצריך. במיוחד אם אתם מרגישים שחסר לכם ידע ואתם רוצים לדעת יותר, הכנו לכם את המידע המקיף, למשקיע החדש.

האם לקנות קרקע להשקעה שרשומה רק בטאבו?

טאבו הוא המקום שבו רושמים קרקעות ונכסים של נדל"ן, שרשומים תחת בעלות פרטית. פה ושם, ניתן לרכוש קרקע להשקעה שרשומה בטאבו, אבל למעשה זה די נדיר. מרבית הקרקעות להשקעה במדינת ישראל רשומות לא בטאבו (לשכת המקרקעין) אלא במנהל מקרקעי ישראל. קרקעות שרשומות במנהל לא עוברות על שם הרוכש שהוא בעצם שוכר. אבל זו שכירות מיוחדת, שנקראת חכירה. היא מוגדרת להרבה מאוד שנים ואף יכולה להיות מוגדרת לעיתים כ"חכירה לדורות". מה שחשוב להבין זה שגם קרקע שרוכשים ללא רישום בטאבו, מקנה לרוכש את הזכות להעביר אותה הלאה בירושה או במכירה.

מה זה ייעוד ומה זה שינוי ייעוד עבור קרקע להשקעה?

ברכישה של קרקע להשקעה, ניתן לרכוש למעשה סוגים שונים של קרקעות להשקעה. ישנם קרקעות שעל פי הייעוד שלהן, ניתן לבנות עליהן בנייה נמוכה בלבד. יש קרקע להשקעה אשר ניתן לבנות עליה בנייה רוויה. זו בניה לגובה, כלומר שכונות מגורים, בניינים משותפים. כמו כן ישנן קרקעות אשר מיועדות להקמת אזורי תעשייה כבדה, לתעשייה קלה, למסחר ותעסוקה ועוד.

ברגע שישנו ייעוד של הקרקע, למשל לטובת בנייה לגובה, קשה וכמעט בלתי אפשרי לבצע שינוי ייעוד לטובת בניית צמודי קרקע (כגון וילות או קוטג'ים וכדומה). ובכל זאת, שינוי ייעוד הוא מושג מאוד חשוב ואפילו מרכזי, שצריך לעניין כל מי ששוקל לרכוש קרקע. על מנת להבהיר מה זאת אומרת, שימו לב כי הביטוי הזה בעצם זהה ל"הפשרת קרקעות".

מה זה הפשרת קרקע ואיך זה קשור להשקעה 

שטחים עצומים במדינת ישראל מוגדרים כשטחים חקלאיים. רק אם תתקבל החלטה ויוגדרו תוכניות מתאר ארציות או אזוריות, ניתן יהיה להפוך את השטחים הללו לבעלי תכלית אחרת. וזו המהות של הפשרה – שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה. חשוב להבין את העניין העקרוני הזה, משום שיש הבדל דרמטי בין קרקע להשקעה שטרם עברה הפשרה לבין כזאת שכבר עברה הפשרה.

קרקע שמוגדרת כחקלאית, אסור להקים עליה מבנה כזה או אחר, שלא לתכלית חקלאית ברורה ומאושרת. מי שינסה להקים בית בשטח כזה, יעמוד בפני אישום פלילי והמבנים ייהרסו על בסיס צו הריסה כחוק. ערכה של קרקע שלא עברה עדיין הפשרה נמוך פי כמה וכמה, לעומת כזאת שנמצאת בתהליכי הפשרה. הקפיצה בערך הקרקע היא זו שמעניינת במידה רבה חלק עצום מבין משקיעי הנדל"ן הוותיקים כמו גם אנשים שרוצים לעשות את השקעתם הראשונה בתחום הזה.

איך מוצאים קרקע להשקעה

כמו בחיפוש אחר כל נכס אחר, ניתן למצוא קרקע להשקעה בדרכים רבות ומגוונות. לדוגמא, בלוחות נדל"ן ישנם בעלי קרקעות פרטיים אשר מוכרים את המגרש שקנו בעבר. ישנם מתווכים ומשרדי נדל"ן שמחזיקים מלאי מסוים של מגרשים. חשוב לציין כי ישנן חברות יזמיות בנדל"ן, אשר חלק מרכזי מהשירות שהן מציעות עוסק באיתור ומציאת קרקע ללקוחותיהם.

חשוב לציין כי לפני שמחפשים קרקע להשקעה, כדאי להגדיר לעצמכם וגם לאיש הנדל"ן שאליו אתם פונים, מהי המטרה שלכם. זאת מכיוון שיש הבדל בין קרקעות שאתם רוצים על מנת לבנות בית לשימושכם לבין קרקעות שמיועדות למכירה על מנת להשיג רווח יזמי. באזורים שונים בארץ, ניתן למצוא מגרשים בטווח עלויות יחסית רחב. כמו כן, על פי התכלית והמטרה שלכם, ניתן יהיה להציע לגם מגרשים בהתאם. לדוגמא, אם אתם משקיעים לטווח ארוך מאוד, אפשר להביא בחשבון קרקעות שטרם החל תהליך של הפשרה. אלה קרקעות הרבה יותר זולות מאלה שכבר מבצעים בהם חלוקת ואיחוד חלקות (לקראת הבניה).

מה זה עסקת קומבינציה עבור קרקע להשקעה?

מושג חשוב שמומלץ להכיר כאשר מחפשים קרקע להשקעה זה עסקת קומבינציה. עסקה מהסוג הזה מאפשרת לבעלי קרקע להפוך למעשה ליזמים. העסקה נעשית בצורה הסכם כתוב, מול קבלן נבחר. המשקיע, בעל המגרש, מעביר לקבלן את זכויות הבנייה, המאפשרות להקים מבנה של בית משותף, מגדל משרדים וכדומה. הקבלן נושא על כתפיו את מלוא עלויות הבנייה, לרוב בעזרת בנק מלווה שמזרים מימון עד להשלמת הפרויקט. על פי החוזה, לאחר השלמת הבניה, מקבל היזם (בעל המגרש) אחוז נכבד מהמבנה, לרוב כמה וכמה דירות מגורים. זהו בדיוק הרווח היזמי ומפה הוא נובע. ניתן את הדירות הללו למכור, להשכיר, להתגורר בהם, למסור לבני משפחה או כל דבר אחר. העסקה מסתיימת כאשר הדירות עוברות רישום בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל, עם שם בעל הקרקע.

למי כדאי לרכוש קרקע להשקעה?

בכל קבלת החלטת השקעה, יש אלמנט אישי ושיקולים אישיים. נוכל לציין בכמה קווים כלליים מיהם המשקיעים שמביעים כיום עניין ברכישת קרקע כזאת או אחרת:

1. משקיעים מקצועיים, יזמי נדל"ן ומשקיעים מנוסים – כלומר כאלה שבעבר רכשו וגם מימשו השקעה, ברווח נאה.
2. בעלי כסף פנוי – כלומר אנשים שיש בידם הון ממקורות שונים, למשל משוק ההון, מענק פרישה מעבודה, פיצויי פיטורים וכדומה, שרוצים להשקיע את הכסף לטווח ארוך.
3. שוכרי דירות – ישנם שוכרים שמבינים שלא יוכלו להרשות לעצמם לקנות דירה באזור ביקוש ברמת המחירים הנוכחים. ההחלטה לרכוש קרקע נועדה לאפשר להם בעתיד להגיע לבית או לדירה במחיר שפוי.
4. השקעה עתידית בילדים – יש הרוכשים קרקע במחיר נמוך כיום, כדי להעניק לילדים נכס בעל ערך רב, בעתיד.

למה רכישת קרקע להשקעה נחשבת להשקעה סולידית

המדריך שלפניכם לא בא לסקור את כל אלטרנטיבות ההשקעה שקיימות בישראל, אולם ראוי לגעת בנושא באופן שקשור לנדל"ן ולקרקעות להשקעה. כאמור, קרקע להשקעה נחשבת על פי רוב להשקעה סולידית. זו גם השקעה ריאלית, בניגוד להשקעות בניירות ערך כאלה או אחרים. נסביר על המושגים הללו ומשמעותם, דבר שאיננו ברור מאליו.

השקעה ריאלית, בשונה מניירות ערך, זו השקעה במשהו שיש לו קיום ממשי ופיזי. זהו נכס בעל ערך בפני עצמו. קרקע, כמו כל נכס נדל"ן, היא משהו מוחשי. הוא שווה ערך שכן קרקע היא לא עסק שיכול להיסגר ולא נייר ערך שיכול להימחק מהמסחר בבורסה. ההשקעה הזאת נחשבת סולידית, כלומר בטוחה יחסית. אולם כמובן שכדי שהיא באמת תהיה מוצלחת, צריך להבין לפני הרכישה, באיזו קרקע בדיוק אתם משקיעים. תמיד בררו עם מומחה הנדל"ן מהם המאפיינים של המגרש, האם החל תהליך של הפשרה, מהם הסיכויים שבעתיד הנראה לעין תתבצע הפשרה, האם יש תוכניות בנייה באזורים סמוכים וכדומה.

מה שעוד חשוב להבין זה שברוב המקרים, קרקע להשקעה זו השקעה לטווח ארוך. זו לא השקעה שבתוך יומיים, או שבועיים או חודשיים אפשר לממש (כלומר למכור ברווח). במיוחד כאשר המטרה היא לרכוש קרקע חקלאית במחיר סביר, לוקח זמן עד שמשלימים תהליך מלא של שינויי יעוד, הפשרה וקבלת אישורי בניה כחוק (על פי תוכניות מפורטות).