מהו היטל השבחה ובאילו נסיבות הוא מוטל?
היטל השבחה הינו מס שגובה הרשות המקומית מבעלים של מקרקעין בגין השבחה של הקרקע שנבעה כתוצאה משינוי תכנוני המשביח, כלומר משפר, את ערך הקרקע.
הרעיון המרכזי בבסיס היטל ההשבחה הוא רציונל של צדק חלוקתי כלומר, כאשר בעל מקרקעין המתעשר באחת כתוצאה מהחלטה של רשות מרשויות המדינה נדרש "להחזיר" לציבור על ההתעשרות שלו כתוצאה מפעולות המדינה.
כך לדוגמה, נניח שליוסי קרקע חקלאית בבעלותו הגובלת בשכונה. במצב המוצא, יעוד הקרקע של יוסי הינו לחקלאות ולכן מתוקף חוקי התכנון והבנייה אסור לו לבנות בנייה למגורים בקרקע הזאת.
אילו הרשות המקומית תשנה את ייעוד הקרקע כך שבמצב החדש החלקה החקלאית תוכל לאכלס מגדלים רבי קומות, או אז שווי הקרקע של יוסי יגדל כתוצאה משינוי הייעוד והמדיניות התכנונית של החלקה.
היטל ההשבחה יוטל אפוא על ההפרש שבין שווי הקרקע ביעודה החקלאי, לבין שוויה כקרקע המיודעת לבניה למגורים. ברגיל, שיעור היטל ההשבחה הינו מחצית משווי ההשבחה.
*יש להבדיל בין היטל השבחה לבין מס שבח אשר מוטל בכל מכירת נכס מקרקעין.
מדוע היטל השבחה הינו סוגייה משמעותית בנוגע לפינוי בינוי?
חוק התכנון והבנייה אשר מסמיך את הרשויות המקומיות לגבות היטל השבחה קובע שנטל המס יוטל על בעלי המקרקעין. אם כך, אישור תוכנית לפינוי בינוי בנכס מהווה למעשה השבחה של הקרקע אשר ללא התאמה נדרשת מחייבת את בעלי הדירות הקיימים בתשלום ההיטל בגין ההשבחה – דבר המפחית משמעותית את כדאיות הפרויקט עבורם. הבעיה מתעצמת כאשר מביאים בחשבון את העובדה שבעלי הדירות במתחמי התחדשות עירונית משתייכים, פעמים רבות, לשכבות חלשות אשר תשלום גבוה של מס יהיה קשה עבורם.
על מי מוטל היטל השבחה פינוי בינוי?
בעוד לשון החוק קובעת שבעליו של המקרקעין הם אלה אשר יישאו בנטל המס, לאחרונה בית המשפט המחוזי קבע בפסק דין תקדימי כי חישוב היטל ההשבחה יחול על הדירות אותן היזם ישווק, דהיינו, הדירות שהיזם הוא בעליהן.
פסיקה זו הפכה החלטה קודמת של ועדת הערר לפיה מס השבח יחול על בעלי הדירות בגין ההשבחה שתחול בדירותיהם הקיימות בלבד היינו: ההפרש בין שווי הדירה הקיימת במועד הקובע לבין שווי הדירה החדשה והמוגדלת לאחר מימוש הפרויקט.
פסיקת בית המשפט המחוזי מקלה עם רשויות מקומיות אשר תגבנה את היטלי ההשבחה ביחס לדירות החדשות ולא רק ביחס לדירות הקיימות, שינוי אשר מגדיל משמעותי את נטל המס הכולל של נופל על הצדדים.
אימוץ מסקנה הפוכה, היה מוביל למצב בו היזם, על מנת לצמצם את החבות הכוללת במס, היה מקטין את התמורה לדיירים, באופן הנתפש כאינו הוגן ומשרת את הרציונל החלוקתי שבתשתית ההתחדשות העירונית.
בהסכם בין יזם לבין בעלי הדירות ניתן לקבוע כי היזם הוא זה שיישא בפועל בנטל המס, דבר המצנן את ההתלהבות של יזמים ובעלי דירות כאחד מלבצע התחדשות עירונית באופן הסותר את האינטרס הציבורי.
מהו שיעור היטל ההשבחה?
כאמור, שיעור היטל ההשבחה הינו 50% משווי ההשבחה, ובפרויקטים רבים של פינוי ובינוי עלול להיות חסם משמעותי בהוצאת המיזם אל הפועל. חוק ההסדרים של שנת 2022 ביקש לפתור בעיה זו והסמיך רשויות מקומית לקבוע "אזורי היטל השבחה פינוי בינוי" אשר יאפשר להן להטיל על אזורים שלמים פטור מהיטל השבחה בפינוי בינוי או לחילופין להטיל את המס בשיעור נמוך של 25% או השיעור המקורי של 50% לפי שיקולי דעת הרשות.
שינוי חקיקה זה, מקווה המחוקק כי יתרחש אפקט מעודד לביצוע מיזמי התחדשות עירונית כדוגמת פינוי ובינוי.
נדל"ן הארץ הינו האתר שאתם צריכים לבדוק על מנת להתעדכן במגמות בתחום הנדל"ן ובכלל זה הפשרות של קרקעות חקלאיות והתחדשות עירונית. אצלנו ניתן להתעדכן בכל הנושאים הכי חמים ולא לפספס הזדמנות!
לעוד מידע על מיסוי נדל"ן ביקרו בעמוד הבא
