זמן קריאת טקסט: 10:6 דקות
קרקעות למטרת בנייה
אחד מאפיקי ההשקעות המשתלמים ביותר במדינת ישראל הינו רכישת קרקעות לבנייה, ומשקיעים רבים מחפשים לקנות קרקעות אלה. עם זאת, לא כל רכישת קרקע לבנייה היא רכישה משתלמת, ובמאמר זה נסביר למי מתאים להשקיע בקרקע המיועדת לבנייה, ואילו דברים חשוב לבדוק לפני שנכנסים להשקעה זו.
מה זה בכלל קרקע לבנייה?
אז ראשית, חשוב להבין בכלל במה מדובר. בתוכנית המתאר העירונית מחולקים השטחים לייעודים שונים, בחלוקה הקרויה "תכנון שימושי קרקע". בתוכנית זו מחולקים השטחים על פי צרכי העיר או המועצה, כך שחלק מהקרקעות ישמשו לתעשייה, לכבישים, לחקלאות, לאזורי מסחר וחלק מהקרקעות יהיו מיועדות לבנייה.
בכל תקופה מסוימת בוחנת המדינה האם ניתן לבצע שינויים בייעודי הקרקעות, על מנת לקדם יעדים שונים ולנצל את המשאבים בצורה יעילה יותר. החלפת ייעוד של קרקע חקלאית לקרקע לבנייה נקראת "הפשרת קרקעות", ואנשים רבים מבקשים להשקיע בקרקעות מסוג זה כפי שיורחב בהמשך.
האם קרקע לבנייה היא השקעה משתלמת?
על פי רוב מקובל להשוות בין רכישת קרקע לבנייה לרכישת דירה להשקעה. השקעות אלה חופפות בתחומים רבים, אולם קיימים מספר מאפיינים ייחודיים אשר יש לתת עליהם את הדעת. בין ההבדלים המרכזיים ניתן למנות למשל:
א. הון עצמי
השקעה בדירה דורשת הון עצמי גדול יחסית, ואנשים רבים אינם יכולים להשקיע סכום כזה של כסף. רכישת קרקע לבנייה נחשבת להשקעה נגישה יותר, המתאימה למנעד רחב יותר באוכלוסייה.
ב. טווח זמן
רכישת דירה היא פעולה המניבה פירות באופן מיידי. כאשר רוכשים קרקע לבנייה, עשויות לחלוף מספר שנים עד שהקרקע תתחיל להחזיר את ההשקעה באופן אקטיבי (מלבד עליית ערך הקרקע כמובן).
ג. פוטנציאל רווח
דירה להשקעה מעלה את ערכה באופן יציב, אולם הרווח מסתכם באחוזים בודדים בכל שנה, לעומת קרקע חקלאית המשנה את ייעודה ומכפילה את ערכה במאות אחוזים.
ד. התעסקות
דירה פעילה מחייבת התעסקות תקופתית של בעל הנכס, בתיקונים, בתקשורת עם השוכרים, בחיפוש שוכרים חדשים וכדו'. רכישת קרקע לבנייה אינה דורשת מבעל הקרקע דבר, ולא נותר לו אלא לחכות בסבלנות לתום הליך ההפשרה.
מה בודקים כשמחפשים קרקע מאושרת לבנייה?
כאשר אנו מבקשים לרכוש קרקע המיועדת לבנייה, עלינו לבחון את הדברים הבאים:
- מצב ההפשרה – הליך ההפשרה עשוי לקחת מספר שנים, וסטטוס ההפשרה יכול להוות מדד טוב בנוגע למשך הזמן שייקח לקרקע להיות מוכנה לבנייה.
- פוטנציאל רווח – פוטנציאל הרווח נגזר מהדלתא בין מחיר הקרקע, לבין שווי הקרקע בתום הליך ההפשרה והמימוש. קרקעות הנמצאות במקומות מבוקשים, כמו אזור המרכז או אזורים הסמוכים לערים מרכזיות, יהיו יקרות יותר, וממילא פוטנציאל הרווח יהיה גדול יותר.
- זהות המוכר – כאשר אנו פונים למוכר הקרקע, חשוב לוודא שהמוכר הוא אכן הבעלים החוקיים של הקרקע ושהוא מוסמך למכור אותה. לעיתים הקרקע שייכת לו בשותפות, או שחלים עליה צווי עיקול או שיעבוד שונים, וחשוב לבדוק זאת מראש.
- היתרי בנייה – לכל קרקע מופשרת ישנם תוכניות ואישורים המגדירים כמה דירות ניתן לבנות עליה, מהן הגבלות הבנייה, כמה קומות ניתן לבנות וכדו'. חשוב להכניס את הנתונים הללו בחישוב הרווחיות של העסקה.
חברת נדל"ן הארץ מבצעת בדיקות אלה, ועוד בדיקות רבות אחרות, על מנת לבחון את כדאיות העסקה בצורה מעמיקה ומלאה, בכדי להבטיח ללקוחותיה שהעסקה שלהם תהיה רווחית ומשתלמת.
קרקעות למכירה שאינן זמינות לבנייה
קרקעות למכירה שאינם זמינים לבנייה הם נכסים רכשתים שעשויים להיות קשים למצוא ולרכוש בשוק הנדל"ן. זהו משאב טבעי מוגבל ולכן הוא מהווה אתגר לאנשים שרוצים לרכוש אדמה למטרות שונות, כגון בניית בתים, חקלאות, מפעלים או מסחר. כאן אנחנו נבחן את הנושאים הבאים: אנשי מקצוע שעשויים לסייע ברכישת קרקע למכירה, איך מוצאים קרקע למכירה שאינה זמינה לבנייה, איך מתבצעת רכישת קרקע לבנייה, מהם התנאים הגאוגרפים שמשפיעים על מחירי הקרקע בישראל ומדוע, ומהם המכרזים של רשות מקרקעי ישראל.
אנשי מקצוע שיכולים לסייע ברכישת קרקע למכירה:
- רואי נכסים: רואי נכסים הם מומחים בהערכת נכסים. הם יכולים לסייע במציאת קרקעות שאינם זמינים לבנייה, ובבדיקת רגולציות מקומיות ולבדוק אם ניתן להשתמש בהם למטרות ספציפיות.
- יועץ נדל"ן: יועץ נדל"ן מיומן יכול לעזור בגיוס מגוון אפשרויות לרכישת קרקע לפי הצרכים של הלקוח. הוא יכול לסייע גם בניהול פרטים כמו מחיר הרכישה וטיפולים משפטיים.
איך מוצאים קרקע למכירה שאינה זמינה לבנייה:
כדי למצוא קרקע למכירה שאינה זמינה לבנייה, צריך לחשוב על האופציות הבאות:
- רשויות מקומיות: ראשית, יש לפנות לרשויות מקומיות ולגופים מקצועיים באזור שבו מעוניינים לרכוש קרקע.
- מכרזי רשויות: רשויות מקומיות, ובפרט רשות מקרקעי ישראל, מקיימות מכרזים על קרקעות שונים. גם אם מדובר בקרקעות שאינם זמינים לבנייה, רשויות יכולות לשחררם לרכישה.
- מכרזים פרטיים: גופים פרטיים יכולים לרכוש קרקע ולהשתמש בו לצרכיהם האישיים, ולא לצורכי בנייה מסחרית.
כיצד מתבצעת רכישת קרקע לבנייה:
- חיפוש ובחירת קרקע: התחום הראשון הוא לחפש קרקע שמתאים לצרכים שלך, בשיתוף פועלים מומחים בנדל"ן או יועץ נדל"ן.
- בדיקת רגולציות: עליך לבדוק את הרגולציות המקומיות והחוקים הרלוונטיים לאזור הרכישה. זה כולל בדיקה של ייעוץ תכנון, תכניות עוקבות, תכניות חירום ועוד.
- מו"מ והסכם: לאחר מציאת הקרקע, נדרש לפתח מו"מ (מכתב מכר רגיל) ולחתום על הסכם שמחייב את הצדדים לעסוק בהעברת הקרקע.
- עריכת חוזה: עריכת חוזה הוא תהליך משפטי חשוב הכולל את כל התנאים והפרטים המשפטיים הרלוונטיים.
- עבודות אדמ"ק: עבודות אדמ"ק (אדריכל, עיצוב ותכנון) הוא חלקם חשוב בבניית הנכס. הם כוללים את תוכניות הבנייה וההסבה של הקרקע.
- הפקת אישורים: על מנת לבנות, יש לקבל אישורי תכנון ממקורות רלוונטיים, כמו אישורי בנייה ותכניות בנייה.
- בניית הנכס: לאחר קבלת כל האישורים הרלוונטיים, אפשר להתחיל בבניית הנכס על הקרקע הנרכשת.
מחירי קרקע לבנייה בישראל: מחירי הקרקע בישראל משתנים לפי מספר מרכיבים:
- מיקום גאוגרפי: קרקע באזורים מרכזיים כמו תל אביב וירושלים עשויים להיות מאוד יקרים מאשר באזורים פרבריים.
- צריכה למטרת מגורים: קרקע המיועד למגורים עשויה להיות יקרה יותר מקרקע המיועדת למטרות מסחריות או חקלאות.
- שווי הנדל"ן באזור: מחירי הנדל"ן המקומיים ישפיעו על מחירי הקרקע.
- תחבורה ציבורית: קרקע שבקרבת תחבורה ציבורית עשויה להיות יקרה יותר.
- מדיניות מקרקעי ישראל: מחירי הקרקע מושפעים גם מהרשות מקרקעי ישראל ורשויות מקומיות.
קניית קרקע למגורים:
קניית קרקע למגורים הוא תהליך שדורש תכנון, עריכת חוזה, ועבודות בנייה. כדאי לעבוד בשיתוף עם מומחים מקצועיים כדי לוודא שהתהליך יתנהל בצורה חלקה וחוקית.
רשות מקרקעי ישראל
רשות מקרקעי ישראל היא הרשות הממשלתית האחראית לניהול והשקעת הקרקע בישראל. היא מנהלת מכרזים רבים בתחום הנדל"ן והקרקעות, ולמעשה מציעה מגוון מכרזים ברחבי המדינה במטרה לשיפור תשתיות ערים וישובים, פיתוח חברתי וכלכלי, והקניית נכסי אדמה לשימושים שונים.
אתה יכול למצוא מידע על מכרזי רשות מקרקעי ישראל באתר הרשות הרשמי, כולל רשימות של מכרזים נוכחיים, מסמכי מכרז, מידע טכני ומנהלי, ועוד. בנוסף, עשויים להיות גורמים רבים אחרים שמפרסם מכרזי קרקעות בישראל, ולכן כדאי לחפש מידע באמצעות אתרי ממשלה, עיתונות, ומקורות אחרים שעשויים לפרסם מידע על מכרזים בתחום זה.
אם אתם רוצים לקבל עוד מידע על קרקעות להשקעה מוזמנים להיכנס לקרוא את המדריכים שלנו בנושא זה
שאלות נפוצות על קרקע לבנייה
הליך הפשרה ללא עיכובים עשוי לקחת כ-3 או 4 שנים, אולם פעמים רבות ישנם עיכובים או בעיות בירוקרטיות המעכבות את התהליך במידה רבה.
ישנן קרקעות ברחבי הארץ אשר קיבלו כבר את היתרי הבנייה, או שהיו מותרות לבנייה מאז ומעולם. רוב רובן של הקרקעות הללו שייכות לאנשים פרטיים, אולם בהחלט ניתן למצוא קרקעות מסוג זה ברחבי הארץ.
מומלץ לפנות לחברה מקצועית אשר תלווה את התהליך לכל אורכו. חברת נדל"ן הארץ מלווה ומרכזת קבוצות רכישה באופן מקצועי שנים רבות, תוך מתן שירות איכותי מהיר ואדיב לכל לקוח ובכל זמן. נציגי החברה ישמחו לעמוד לרשותכם בכל נושא, ולהציע לכם את תוכניות ההשקעה המשתלמות ביותר עבורכם.
