מתעניינים בביצוע של השקעה בקרקע כזאת או אחרת? לפני שנצלול עמוק פנימה לנושא החשוב, נזכור כי לא צריך להיות גיאולוג או גיאוגרף, כדי לדעת שבארץ ישנן קרקעות מכל מיני מינים. אבל במאמר שלפניכם לא נתעסק במונחים גיאוגרפיים או גיאולוגיים, לא נסביר על ההבדלים שבין אדמת חמרה, טוף, חרסית וכיוצא בזה. מכאן והלאה, נעסוק אך ורק בכל מה שקשור עם סוגי קרקעות בישראל, באופן שמעניין משקיעים לעתיד.
נסביר ונרחיב על הסוגים של הקרקעות שמתאימים להשקעות.
השקעה בקרקע חקלאית
אחד הטרנדים המעניינים ביותר של השנים האחרונות מביא אותנו לדבר על קרקע חקלאית. קיימים הרבה מאוד סוגי קרקע בישראל, אבל יש סיבות טובות לכך שאנו רוצים להתחיל דווקא בסוג החקלאי.
הרעיון כאן הוא להשקיע בקרקע שמחירה נחשב יחסית לנמוך. ההגדרה של הסוג הזה נובעת ממה שנקרא "ייעוד קרקעות". בהרבה אזורים בארץ, אפילו כאלה שבהם לא ניתן לראות יותר מדי שדות מעובדים או מטעים, ישנם שטחים שעל הנייר רשומים כחקלאיים.
מי שמתעניין בשטחים כאלה למטרת השקעה, רק לעיתים נדירות מחפש שינוי כיוון בחיים ורוצה להפוך לחקלאי או למושבניק. מרבית ההתעניינות נרשמת בקרב אנשים שמבינים כי כאשר יבשילו התנאים, אלה אדמות שתהיינה שוות הרבה מאוד כסף. ועל אילו תנאים אנו מדברים, בוודאי תשאלו? התנאים נקראים שינוי ייעוד.
ברגע שיהיה ניתן להגיש תוכניות בנייה, מחירי השטחים הללו מזנקים. אך נדגיש ונאמר בישירות, כי מדובר פה על השקעה ארוכת טווח. תהליכי שינוי ייעוד הם תהליכים בירוקרטיים. נדרשות וועדות, התייעצויות, לעיתים הגשת חוות דעת, תוכניות ראשוניות, החלטות מחוזיות ועוד ועדות שונות. אבל למי שחושב לטווח הארוך, מדובר בהחלט על השקעה מעניינת.
השקעה בקרקע מופשרת
הסוג השני מבין סוגי קרקעות בישראל שאפשר להשקיע בהן, נקרא קרקע מופשרת. פה כבר מדובר בהשקעה שנחשבת לבשלה יותר. מדובר למשל על קרקע ששימשה בעבר לחקלאות, וכבר החלו תהליכים רציניים של שינוי ייעוד. ככל שמגיע הרגע שבו כבר אפשר להגיש תוכניות בניה ולבנות, כך ערך הקרקע עולה.
השקעה במגרשים מהסוג הזה מקובלת מאוד באזורי הביקוש או באזורים שבהם עומדת להתרחש תנופת פיתוח ובניה חדשה. כך למשל בהקמת יישובים חדשים לגמרי או בהתרחבות של יישוב קיים (יישוב כפרי או עירוני). ברוב המוחלט של המקרים, מחירה של קרקע מופשרת גבוה יותר מזו של אדמה חקלאית. יחד עם זאת, לאחר פיתוח הקרקע, תשלום דמי הסכמה למנהל או אישור תוכניות בניה, השווי הכלכלי ממשיך לטפס למעלה.
השקעה במגרשים לבנייה נמוכה
זמינות הקרקעות לבניה איננה מספקת, לכן מעריכים כי בשנים הקרובות קרקעות רבות יופשרו או ישנו את ייעודם בהחלטות ממשלה ובשיתוף מנהל מקרקעי ישראל. ובכל זאת, אפשר לראות סוגי קרקע בישראל אשר זמינים לבניה, כלומר לפיתוח מיידי. קרקע שזמינה לפיתוח יכולה להיות מסוגים רבים ואחד מהם זה לטובת בניה נמוכה. זו יכולה להיות בניה בסגנון כפרי או לא, אך דבר אחד בטוח. תוכנית מתאר שמתארת מה ניתן לבנות עשויה להגביל את הפיתוח כך שלא ניתן להקים בנייה רוויה. כלומר אין להקים על שטחים מסוג זה בניינים רבי קומות, מגדלי משרדים וכדומה. וילות, קוטג'ים וכדומה – בהחלט כן.
רכישה של מגרש כזה יכולה לשמש משקיע שמאמין שערך הקרקע יעלה בהמשך. כמו כן, זה מתאים למשקיעים שרוצים לפתח את המגרש, לבנות ולאחר מכן למכור או להשכיר. כאשר מדובר בבניה של דו משפחתי, זו השקעה שיכולה להתאים במקביל לטובת נכס מניב וגם לטובת מגורים עצמיים.
השקעה בקרקע עם ייעוד לבנייה רוויה
אחרי שדיברנו על מגרשים לבניה נמוכה, נמשיך עם סוגי קרקעות בישראל שמיועדים לבניה עירונית רוויה. בנייה רוויה זו הבניה המקובלת ביותר בישראל כיום, בפיתוח עירוני. ככל שחולף הזמן, כך מקצים יותר מגרשים לטובת בניה לגובה. יותר מכך, שינויי ייעוד אף הופכים שטחים של בניה נמוכה, לבנייה גבוהה. המטרה היא להקל את מצוקת הדיור בישראל, בין אם מדובר בבניה לטובת מכירה ובין אם מדובר בפרויקטים של השכרה לטווח ארוך.
השקעה בקרקע המיועדת לבנייה רוויה יכולה להתאים ליזמים משני סוגים. סוג אחד רוצה למכור את הקרקע ליזם שימשיך את הפרויקט מכאן והלאה. סוג שני של משקיע, יוכל לחתום על חוזה עם קבלן מבצע. הקבלן מקבל לידיו את הזכות לבנות על הקרקע, ללא צורך לרכוש אותה. לאחר הבניה, מתחלקים הקבלן ובעל הקרקע, בדירות או במשרדים. כל אחד מהם חופשי להשתמש בנכסים לשימוש עצמי, להשכרה, למכירה, ללא תלות בהחלטה של השני.
השקעה בקרקע בטאבו
עכשיו אנו עוברים לתאר היבטים קצת שונים לגבי סוגי קרקעות בישראל. ההיבט שלהלן פחות מדבר על אפשרויות הפיתוח של המגרש או המגרשים אלא מדבר על הזכויות המשפטיות. זה דבר שכל משקיע צריך לבצע לפני הרכישה – לבדוק מהו המצב המשפטי של המגרש.
כאשר הקרקע רשומה בטאבו, זאת אומרת שזו קרקע פרטית. למעשה, מרבית האדמות בישראל אינן רשומות בטאבו והן רשומות באופן שונה שנרחיב עליו בעוד כמה שורות. משקיע שרוכש אדמה בטאבו, מעביר את האדמה על שמו, ללא שום אותיות קטנות. הוא הופך לבעלים הרשום והמוכר בפנקס רישום המקרקעין.
השקעה בקרקע הרשומה במנהל
אם נמשיך עם סוגי קרקעות בישראל שלא רשומות בטאבו, נצטרך להציג כמה מושגים חדשים. קודם כל, חכירה. קרקעות הרשומות לא בטאבו אלא במנהל מקרקעי ישראל או רשות מקרקעי ישראל, נשארות בבעלות המדינה. מי שרוכש את הקרקע למעשה רוכש זכות שימוש בדרגה טיפה יותר נמוכה. מדובר על חכירה לפרקי זמן מאוד ארוכים.
יצוין כי את החכירה הזאת אפשר להאריך והיא זכות משפטית בעלת תוקף בדיני הקניין. כלומר, חוכר של קרקע מקבל את הזכות ליזום פיתוח של הקרקע. הוא יכול למכור אותה, להשכיר אותה, להוריש אותה וכן הלאה. בשורה התחתונה, מרבית האדמות רשומות במנהל או אצל רשויות דומות (למשל קרן קיימת לישראל או חברות משכנות). אין מניעה עקרונית לבצע עסקאות כאלה, וסיכוי טוב שהקרקעות שיוצגו בפניכם יהיו בדיוק מהסוג הזה.
קרקעות באזורי ביקוש – היכן ומה המשמעות
מרבים לדבר על אזורי ביקוש בארץ ולכן, אלה הם סוגי קרקעות בישראל שבהחלט ראוי להרחיב אודותיהם. לא מדובר כאן על הגדרה משפטית או מנהלית, אלא על תמונת מצב חברתית ובמידה מסוימת כלכלית.
אזורי הביקוש הם כל אותם אזורים שאנשים מעדיפים לקנות בהם נכסים – מאדמות ועד דירות ובתים. פה מתבצעות העסקות המרובות והמחירים גבוהים יותר. יש לציין כי במקומות הללו, השווי של סוגי קרקע בישראל שמשנים את ייעודם (מחקלאות לבנייה או מחקלאות לתעשייה, למשל), עולה במידה הרבה ביותר.
איך לאתר קרקע להשקעה
נסיים עם הדבר שמעניין משקיעים, לאחר שמבינים יותר על סוגי קרקעות בישראל – איך לאתר קרקע. הדרך המקובלת והפופולרית ביותר היא להיעזר בחברת נדל"ן או במשרד תיווך, המתמחים בשיווק קרקעות. חשוב לבחור חברה שמתמחה בנושא זה אשר פועלת בסטנדרטים גבוהים של שקיפות, אמינות, גילוי נאות וכמובן גם מקצועיות.
חברת נדל"ן הארץ מתמחה בכל סוגי השקעות בין אם זה קרקעות או נדל"ן. צריכים עזרה בלאתר קרקע להשקעה או יש לכם שאלות נוספות? תשאירו לנו פרטים ונחזור אליכם בהקדם. לבנתיים תוכלו לראות על עוד מידע חיוני על השקעות.
שאלות נפוצות
רכישת קרקע בישראל היא דרך מצוינת להשקיע בכלכלת המדינה. זו גם החלטה חכמה למי שרוצה להחזיק בנכס משלו. בישראל יש את אחד משיעורי גידול האוכלוסייה הנמוכים בעולם, מה שאומר שיש הרבה הזדמנויות לקונים
קרקע היא נכס ייחודי שאינו נשלט על ידי אף מדינה אחת. ישנם גורמים רבים שעל משקיעים לקחת בחשבון לפני שתמחילים להשקיע בקרקע. כמה זמן ייקח עד שהקרקע תתחזק, מהן הטבות המס הפוטנציאליות ועוד.
