קרקע מופשרת היא הזדמנות נדל"נית יקרה מפז, אשר עשויה להניב תשואות אדירות עבור הרוכשים. נושא זה הינו מורכב, ודרוש ידע רב וניסיון בכדי להשיג קרקע מופשרת טובה ורווחית.
במאמר זה נרחיב אודות מהן קרקעות מופשרות? האם כל קרקע מופשרת היא רווחית? כיצד נדע איזה קרקע כדאי לרכוש? כל זאת ועוד במאמר שלפניכם…
מה זה קרקע מופשרת?
לכל קרקע במדינת ישראל ישנו ייעוד אשר נקבע על ידי המדינה. ישנן קרקעות המיועדות למגורים, לבתי עסק, לתיירות, לשטח ציבורי פתוח, לשימוש חקלאי, וכדו'. העברת קרקע מייעוד אחד למשנהו קרויה "הפשרה", כך למשל קרקע חקלאית מופשרת היא קרקע אשר שינתה את ייעודה מחקלאות לייעוד אחר, על פי רוב למגורים. קניית קרקע מופשרת היא הזדמנות עבור הרוכשים לקבל קרקע נקייה במחיר נמוך, ולהפוך אותה למכרה זהב פורה.
קרקע חקלאית מופשרת
על פי רוב, המושג "קרקע מופשרת" מתייחס לקרקע חקלאית אשר הסבה את ייעודה לקרקע מגורים או קרקע עסקית, אם כי ייתכן ומדובר בהסבה שונה. עם התרחבות האוכלוסייה במדינה, המדינה נדרשת לספק קרקע מופשרת לבניה, ולעיתים קרובות היא עושה זאת באמצעות הפשרת קרקעות חקלאיות.
האם קניית קרקע מופשרת היא דבר משתלם?
כמובן שהתשובה לשאלה זו אינה חד משמעית, אולם באופן עקרוני ניתן לומר שקניית קרקע מופשרת היא אפיק השקעה משתלם ורווחי. חשוב לדעת שההליך הבירוקרטי ליצירת קרקע מופשרת לבניה הוא מורכב ועשוי לקחת מספר שנים. במידה והתהליך מתנהל בצורה חלקה קניית קרקע מופשרת היא עסקה מעולה, אולם חשוב לוודא שלא קיימות בעיות העלולות לצוץ במהלך תהליך ההפשרה, אשר יעכבו את התהליך ויורידו את כדאיות העסקה.
כיצד נבדוק שהקרקע המופשרת משתלמת?
כאשר אנו בוחנים את כדאיות הרכישה של קרקע מופשרת, עלינו להתחשב במספר גורמים, למשל:
- מחיר הקרקע – עלינו להתחשב במחיר הקרקע, לעומת הרווחיות העשויה לצמוח ממנה. קרקע מופשרת הממוקמת סמוך לעיר מרכזית תניב רווחים גדולים יותר, בהשוואה לקרקע חקלאית מופשרת הנמצאת במיקום רחוק.
- סטטוס הפשרה – ההליך הבירוקרטי והמנהלי ליצירת קרקע מופשרת לבניה עשוי לארוך מספר שנים, וחשוב לדעת איפה התהליך עומד כרגע. הבנת משך הזמן שייקח לתהליך, תסייע לכם לתכנן את עתידכם הכלכלי בצורה טובה, היות ולעיתים קרובות קניית קרקע מופשרת נעשית באמצעות הלוואות הדורשות החזרים חודשיים.
- זכויות מכירה – חשוב לבדוק האם המוכר מחזיק בזכויות מכירה של הקרקע המופשרת אותה אתם רוכשים. למשל, במידה והקרקע הגיעה אליו בירושה, חשוב לבדוק שהוא מחזיק בזכויות מלאות על הקרקע, ואין עוד שותפים או יורשים נוספים.
מי אחראי ליצירת קרקע חקלאית מופשרת?
הפשרת קרקעות נעשית בשיתוף פעולה בין רשות מקרקעי ישראל, הרשויות המקומיות ויזמים פרטיים.
באופן כללי התהליך מתחיל בכך שהמדינה מחליטה על הפשרת שטח מסוים, ופונה ליזמים או לרשויות המקומיות בבקשה לקידום התוכנית וליצירת תוכניות הנדסיות. הגורמים הללו מרכיבים תוכניות ומציגים אותם לאישור הוועדות השונות, ובכך מוודאים שהם עומדים בכל התקנים ובכל תוכניות המתאר (האזוריות והארציות).
לאחר סיום תהליכי האישור, רשאי היזם להתחיל בבנייה ובפיתוח הקרקע.
סיכום
נדל"ן הארץ היא חברת ייעוץ והשקעה בתחום הנדל"ן המספקת מגוון שירותי ייעוץ ליווי ורכישה בתחום זה. צוות המומחים שלנו ישמח לעמוד לשירותכם בכל נושא ובכל שאלה, ואתם מוזמנים להשאיר פרטים ונציג שלנו יחזור אליכם עם כל התשובות.
יש לפנות ליזם המנהל את פיתוח הקרקע, או לאחד מגופי הבניה הפועלים עמו בשיתוף פעולה. חשוב לפנות לגורם אמין ומוכר, על מנת למנוע הונאות.
התשובה לשאלה זו משתנה במידה רבה ויש לדון בכל מקרה לגופו. ההליך הרגיל עשוי לארוך מספר שנים (4-6 שנים) אולם יש לא מעט מקרים בהם פרויקטים נגררו ונתקעו מעל ל-10 שנים.
פרויקטים של הפשרת קרקעות קיימים בכל רחבי הארץ בשלבי התקדמות שונים. ככלל, כדאי לבחור את האזורים המבוקשים יותר כמו אזור המרכז, אזור ירושלים, אזור השרון וכדו'.
