קרקע חקלאית היא קרקע אשר מיועדת לגידולים חקלאיים, מרעה ועוד. חלקן עוברות תהליך של שינוי יעודן, הנקרא גם "הפשרת קרקע", כדי לאפשר בנייה עליה למטרות מגורים או מסחר.
בשנים האחרונות ישנה מגמה הולכת וגדלה של קרקעות חקלאיות אשר עוברות תהליך זה. קיים גידול בתהליך הפשרת קרקע חקלאית הנובע מתוך המחסור במקומות דיור לעומת ההיצע המועט שרק הולך ומתייקר.
מומלץ לקחת בחשבון קרקע חקלאית להשקעה מכיוון שעלויות הקנייה שלה הן נמוכות מקרקע אשר מיועדת לבנייה, ואחרי קנייה בעלות נמוכה אפשר להעביר אותה תהליך של הפשרה שמעלה את ערכה.
ניתן למכור אותה כבר אז כאשר היא איננה קרקע חקלאית, או שאפשר לבנות עליה נכס ולמכור או להשכיר אותו. בכל אחת מהדרכים התשואה מהעסקה על הקרקע תהיה גבוהה.
כדאי מאוד לרכוש קרקע חקלאית להשקעה בשלבים הראשונים של תהליך הפשרתה כדי שהרווח העתידי יהיה גדול יותר. זאת מאחר שככל שהקרקע נמצאת בשלב מתקדם יותר בתהליך הפשרתה היא גם הופכת ליקרה יותר.
עם זאת, צריך להיזהר במצב זה כי יכול להיות שלא יאשרו את הפשרת הקרקע. לכן כאשר רואים קרקע חקלאית למכירה יש לוודא קודם שיש לקרקע תוכניות להפשרתה בעלות סיכויים גדולים לאישור וקידום התוכנית בידי הרשות המקומית והמחוזית האחראיות לתהליך. מידע זה צריך להיות חשוף לרוכש בעקבות תקן 22.
זהו תקן אשר מחייב כל אדם המוכר קרקע להפשרה לספק מידע מלא על קרקעות חקלאיות להשקעה ועל הסיכויים שהן יאושרו והיא תופשר לפי הערכות של שמאי.
קרקעות חקלאיות בישראל
ישראל היא מדינה קטנה עם נוף מגוון, וחלק ניכר מאדמתה מוקדש לחקלאות. למגזר החקלאי במדינה היה חשיבות מכרעת לצמיחתה הכלכלית וליציבותה, והוא היה תורם משמעותי להכנסות מהיצוא של המדינה.
הקרקע החקלאית של ישראל מחולקת למספר סוגים, שלכל אחד מהם מאפיינים ייחודיים ופוטנציאל שימושים למטרות נדל"ן.
מישור החוף
מישור החוף הוא רצועת אדמה המשתרעת לאורך הים התיכון ומכסה כ-15% משטחה של ישראל.
אזור זה כולל קרקעות חקלאיות פוריות ובאקלים ים תיכוני, מה שהופך אותו לאידיאלי לגידול פירות הדר, ירקות ופרחים. בשל קרבתו לים, מישור החוף הוא גם ביתם של אתרי נופש ומלונות רבים על החוף, מה שהופך אותו לאזור פופולרי לפיתוח נדל"ן, ובכך גם עבור קרקעות חקלאיות להשקעה לטווח ארוך.
אזורי הרים
אזור ההר מכסה כ-10% משטחה של ישראל. אזור זה מאופיין בשטח הסלעי שלו ובאקלים הקריר יותר שלו, מה שהופך אותו לאידיאלי עבור קרקע חקלאית לגידול ענבים, זיתים וגידולים אחרים המשגשגים באזורים הרריים. אזור ההר הוא גם ביתם של קהילות כפריות רבות, מה שהופך אותו לאזור פוטנציאלי לפיתוח של בתי נופש ואחוזות יוקרה בשטחי קרקעות חקלאיות למכירה.
עמק הירדן
בקעת הירדן היא רצועת אדמה צרה וארוכה הנמתחת לאורך גבולה המזרחי של ישראל. חבל ארץ זה משתרע על כ-20% משטחה של המדינה ומאופיין באקלים הצחיח שלו ובקרקעותיו העשירות, ההופכים אותו לאידיאלי לגידול פירות וירקות באמצעות קרקעות חקלאיות מזינות. בקעת הירדן היא גם ביתם של קיבוצים ויישובים חקלאיים רבים, מה שהופך אותו לאזור פוטנציאלי לפיתוח מרחבי מגורים קהילתיים וכפרים אקולוגיים, בין היתר – על ידי הפשרה של קרקעות חקלאיות.
מדבר הנגב
מדבר הנגב משתרע על כ-60% משטחה של ישראל ונמצא בחלק הדרומי של המדינה. אזור זה מאופיין באקלים המדברי הקשה שלו ובשטח הסלעי שלו, מה שהופך אותו למאתגר לגדל יבולים. עם זאת, ההתקדמות האחרונה בטכנולוגיה החקלאית אפשרה לטפח קרקעות חקלאיות עבור יבולים באזור זה, במיוחד בתחום החקלאות המדויקת. הנגב הוא גם ביתם של קהילות בדואיות רבות, מה שהופך אותו לאזור פוטנציאלי לפיתוח של תיירות אקולוגית ומרכזי תרבות.
לסיכום, קרקע חקלאית בישראל מגוונת ובעלת פוטנציאל רב לפיתוח נדל"ן.
קרקעות חקלאיות למכירה במישור החוף אידיאליות לאתרי נופש ומלונות, אזור ההר לאחוזות יוקרה, באיזור בקעת הירדן למרחבי מגורים משותפים וכפרים אקולוגיים, והנגב למרכזי תיירות ותרבות אקולוגית.
ככל שכלכלת ישראל תמשיך לצמוח, כל הנדל״ן בה, יהפוך לנכס בעל ערך הולך וגובר לפיתוח נדל"ן.
תהליך הפשרת קרקע חקלאית
יש בהתחלה צורך לגבש תוכנית על הקרקע החקלאית המיועדת להפשרה. התוכנית צריכה לכלול פירוט של סוגי המבנים שיהיה אפשר לבנות עליה (למגורים או למסחר), סוגי התשתיות במקום והיכן הם יעברו, האם יבנו מבנים למוסדות ציבוריים ואיפה וכדומה. לאחר גיבוש התוכנית יש צורך באישור של וועדה מחוזית. במידה וניתן אישור של הוועדה המחוזית האחראית על הפשרת קרקעות בשטח הרשות, התוכנית לקרקע עוברת לאישור של וועדה ארצית. רק לאחר אישור של וועדה ארצית הקרקע מוגדרת כמופשרת ועוברת מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה.
יתרונות ברכישת קרקע חקלאית
- בעקבות המחסור בדיור יש ניסיון לזירוז תהליך הפשרת קרקע חקלאית מצד הרשויות הקשורות לעניין. זה הופך את תהליך הפשרת הקרקע למהיר יותר ביחס לשנים קודמות.
- דבר נוסף הקורה בעקבות המשבר הוא העלייה בערך של הקרקעות המאושרות לבנייה. לכן קנייה של קרקע חקלאית להשקעה מאפשר תשואה גבוהה יותר מבעבר כאשר היא מאושרת להפשרה.
- ברגע שקונים קרקע חקלאית להפשרה אין צורך להוציא עליה עוד כסף עד לרגע בו ניתן לבנות עליה.
- אין צורך בהון עצמי גבוה לביצוע רכישת קרקע חקלאית. ומכיוון שהבנקים רואים יציבות כלכלית בעסקאות נדל"ן יש סיכוי גדול שהם יאשרו הלוואה לצורך ההשקעה.
חסרונות וסיכונים בקניית קרקע חקלאית
- תהליך הפשרת הקרקע אורך מספר שנים ולא בטוח שהקרקע החקלאית תופשר בסופו. בנוסף לכך, גם אם היא כן תופשר יש לקחת בחשבון את עלויות הבנייה אשר מוסיפים להוצאות על השטח.
- הרווח על ההשקעה בקרקע חקלאית יכול להגיע לאחר כמה שנים,גם אם מציעים קרקע חקלאית למכירה מיד לאחר הפשרתה.
- מס השבח הנגבה על קרקע חקלאית למכירה אשר הופשרה יכול להגיע לעד 50% מהרווח הנוצר מהמכירה שלה
- העלויות לבירור עצמי של ייעוד הקרקע והסיכויים האם היא תופשר יכולים לנוע בין 10-20 אלף שקל.
- מידע על הקרקעות השונות ניתן למצוא באתר הממשלתי של משרד החקלאות
מה כדי לדעת לפני רכישת קרקע חקלאית?
בעלות על הקרקע
יש לוודא שהקרקע רשומה בטאבו על בעלות פרטית. קרקע חקלאית הרשומה בבעלות המדינה (נקראת גם קרקע בבעלות מנהל) מקנה זכויות חלקיות על הקרקע. זה עלול למנוע מהקונה הפרטי אפשרות לבנות עליה לאחר הפשרתה.
סוג הקרקע
יש שני סוגים של קרקעות:
- קרקע חקלאית שאושר לבנות תוכנית לשינוי יעודה והיא נמצאת בשלבי בניית התוכנית אצל הרשות העירונית או המחוזית. קרקעות חקלאיות מסוג זה מציגות סיכוי רב יותר שיופשרו, מאחר וכבר התחילו לכתוב תוכנית לפיתוח עתידי שלהן, מהן מקודמות ע"י הרשויות האחראיות לכך.
- קרקע חקלאית להשקעה שעוד לא הופשרה ויש צורך לבנות לה תוכנית כדי להתחיל את תהליך ההפשרה שלה. קרקעות חקלאיות להשקעה מסוג זה הן בעלות סיכון רב יותר כהשקעה בגלל שלא בטוח אם הן יופשרו. עם זאת, קרקעות חקלאיות למכירה מסוג זה זולות הרבה יותר מקרקעות המיועדות לפיתוח ולכן הן מאפשרות רווח גבוה יותר. כדי להעלות את הסיכוי עבור קרקעות חקלאיות למכירה להיות מופשרות, כדאי לוודא שהן נמצאות באזורים מתפתחים
גורמים מעכבי הפשרה
בבחירת קרקעות חקלאיות יש לוודא שהקרקע המיועדת להפשרה לא נמצאת בקרבת גורמים מעכבי הפשרה כמו בסיס צבאי/מפעלים גדולים/שמורות טבע. לכן כדאי להגיע למקום כדי לבדוק שגורמים אלו לא נמצאים בקרבת קרקעות חקלאיות פוטנציאליות.
הפקעת השטח
יש סיכוי שלאחר הפשרת הקרקע המדינה תפקיע חלק מהשטח שלה לצורכי הציבור, ובכך היא מקטינה את השטח המאושר לבנייה.
לעוד מידע ומדריכים בנושא קרקעות להשקעה ביקרו בעמוד הבא
חברת נדל״ן הארץ מתמחה בכל האינפורמציה הקשורה לעולם הנדל״ן. באתר החברה תמצאו מידע נרחב על מגוון הנושאים הגדול שקשור בתחומי הנדל״ן בישראל. אם אתם רוצים לקבל ייעוץ חינם צרו איתנו קשר עוד היום או השאירו לנו פרטים ואחד מהסוכנים שלנו יצרו איתכם קשר בהקדם.
שאלות נפוצות
קרקע חקלאית היא קרקע המשמשת לגידול יבולים ובעלי חיים.
שטחים חקלאיים הם שטח האדמה החקלאית אשר נוקה מכל העצים, מברשות וצמחייה אחרת.
ישנן מספר דרכים בהן תוכל לברר את זמינותן של קרקע חקלאית למכירה, להשכרה או להשכרה. אחת הדרכים היא לפנות לסוכן נדל"ן המתמחה בנכסים חקלאיים. דרך נוספת היא חיפוש קרקע חקלאית זמינה באינטרנט באמצעות מנועי חיפוש כמו גוגל, בינג ויאהו. אתה יכול גם לשאול את משרד הממשל המקומי שלך אם יש להם מידע על קרקע חקלאית זמינה באזור שלך.
אדמה היא הבסיס לחקלאות והיא הגורם החשוב ביותר בקביעת איכות היבול. ניתן לקבוע את איכות הקרקע לפי תכונותיה הפיזיקליות, הכימיות והביולוגיות. אדמה היא משאב חשוב מכיוון שהיא מספקת חומרי הזנה לצמחים ובעלי חיים, עוזרת לאגור מים, מספקת בית גידול לאורגניזמים המסייעים בפירוק וסופגת מזהמים.
השקעה בקרקע חקלאית אינה השקעה בטוחה.
בגלל חוסר הניבוי של השוק, קשה לחזות כמה כסף אתה יכול להרוויח בטווח הארוך.
גם מחיר הקרקע משתנה כל הזמן ולרוב יש תנודות.
