משרדים להשקעה – כל המידע המעודכן ביותר להשקעה במשרד ב2023

השקעה בנדל"ן נחשבת להשקעה יציבה, סולידית, בעלת תשואה בטוחה בדרך כלל. מובן שצריך לדעת איך לבחור את הנכס הנכון וצריך לבדוק מהם מחירי השוק הרלוונטיים, אך זה לא הכל.

לצד האפשרות המקובלת של דירות או בתים להשקעה, צומחת אפשרות נוספת בעלת יתרונות משלה. יותר ויותר אנשים מחפשים כיום להצליח על ידי בחירת משרדים להשקעה.
לפניכם המידע המעודכן ביותר, למתעניינים להשקיע במשרד, כנכס איכותי.

משרדים להשקעה – מהי מטרת ההשקעה מסוג זה

זה לא מובן מאליו, מדוע בעצם אנשים רוצים לרכוש משרדים להשקעה. המטרה המובנת מאליה, היא הרצון להפיק רווח. אבל אם מביטים קצת יותר מקרוב, אפשר לזהות כמה וכמה מטרות אפשריות:

1. להפיק הכנסה שוטפת יציבה – חלק ניכר מהמשקיעים רוצים בזכות רכישת משרד להפיק הכנסה שוטפת. כלומר, מדובר בעצם בהכנסה פסיבית, שנועדה להגדיל את ההכנסה המגיעה ממקורות אחרים כגון שכר עבודה, הכנסות מעסק, הכנסות מדיבידנדים, תקבולים מפנסיה וכדומה.
2. רווח הון – מי שמעריך כי יוכל למצוא משרדים להשקעה במחירים הנמוכים ממחיר השוק, יוכל לשאוף להגיע לרווח הון. פירוש הדבר, שניתן יהיה בתוך פרק זמן לא ארוך למכור את המשרד למשקיע אחר, במחיר שעולה על מחיר הרכישה.
3. השבחה – במקרה כזאת המטרה לרכוש משרד באזור שצפוי להתפתח. השקעה בשיפוצים או בעיצוב פנים יביאו לעליה מירבית בערך הנכס כך שניתן למכור אותו במחיר גבוה מעל ומעבר לעומת מכירת משרדים שלא עברו השבחה.
4. ייעוד משולב – כאן המטרה היא להפיק הכנסה שוטפת וקבועה מהנכס, עד שהוא יגיע לערך הרצוי. ברגע שהוא יעלה לרמה מסוימת, ישקול הרוכש האם לממש את הנכס (למכור) או להמשיך להחזיק בו, על פי תנאי השוק.

   

משרדים להשקעה – דגשים לגבי התשואה הצפויה

אפשר להצביע על כמה הבדלים מרכזיים בין השקעה בדירה לבין השקעה במשרד להשכרה. אחד ההבדלים הראויים לציון זה שבמשרדים אפשר להגיע בדרך כלל לתשואה גבוהה יותר. למרות שהשוק לא תמיד נמצא במגמה זהה, במרבית השנים המשקיעים במשרדים רשמו יותר הכנסה על כל שקל של השקעה.

היו תקופות שבהן משרדים להשקעה אף רשמו תשואה של עד פי שתיים לעומת השקעות מקבילות בנדל"ן למגורים. שינויים בכלכלה המקומית וכן אירועים לא צפויים כגון הקורונה עשויים לשנות את המגמה לזמן מה, אולם הצפי הוא כי הדברים חוזרים די מהר למצב הקודם.

על כל פנים, לפני ביצוע כל השקעה שהיא, בכל סוג של נדל"ן כדאי להעריך את התשואה על פי המקובל בנכסים באותו האזור. בחלק מהאזורים נרשמו בעת האחרונה תשואות של משרדים, בהיקף של 6 אחוז שנתי ויותר.
בנדל"ן למגורים, אפילו בתקופות של גאות, קשה להשיג תשואות כאלה גם בנכסים מצוינים.

מה צריך לדעת על עלות ההשקעה של משרד

עכשיו ראוי לומר כמה מילים על עלויות של נכסים. אין ספק כי טווח המחירים של משרדים להשקעה רחב למדי. המחיר הוא פונקציה של גורמים רבים כמו:

• מיקום הנכס מבחינת אזור בארץ.
• הקומה בה המשרדים נמצאים.
• גודל המשרד במטרים.
• רמת היוקרה של המשרד.
• עיצוב הפנים של המשרד.
• החלוקה הפנימית של הנכס ומספר המשרדים הנמצאים בו.
• רמת התיחזוק והשירות של המשרדים.

בכל אופן הכלל המרכזי הוא כזה: עלות של משרדים להשקעה ממוצע הרבה יותר נמוכה ביחס לדירה ממוצעת. הכלל הזה תופס הן לאיזורי הביקוש היקרים ביותר והן לאזורים הפחות מבוקשים.

פיזור השקעות בין משרדים

כנגזרת מעלות ההשקעה ברכישת משרדים להשקעה, אפשר לגזור אסטרטגיית השקעה מעניינת. משקיע שמתלבט בין השקעה בדירה לבין השקעה במשרד יוכל לנקוט בדרך של פיזור.במקום לרכוש דירה אחת, במקום כזה או אחר, ניתן לרכוש כמה וכמה משרדים להשקעה, באזורים שונים. פיזור כזה של השקעה נחשב לאסטרטגיה איכותית וראויה. אבל אפילו מי שאיננו מעוניין בשלב הזה ביותר מאשר משרד אחד, האפיק של משרדים מזמן הזדמנות מעניינת ללא צורך בהון עצמי ניכר. זו דרך טובה גם למתחילים להיכנס להשקעות נדל"ן בצורה מדודה.

שכירות ארוכת טווח ויציבה

ישנן מדינות בעולם שבהן מאוד מקובל להשכיר דירות לפרק זמן ארוכים. בישראל, המגמה הזאת נמצאת בחיתוליה. אך בתחום של משרדים להשקעה תמונת המצב אחרת לגמרי. אם ברכישת דירות אפשר למצוא חוזי שכירות לשנה, שנתיים ובדרך כלל ללא התחייבות מראש מעבר לכך, בנכסים עסקיים זה עובד אחרת.

בתחום העסקי, עסקים מחפשים יציבות. ישנו ביקוש גבוה להשכרת משרד להשקעה לפרקי זמן ארוכים. זה נוח כמובן למשכיר, אך נוח מאוד גם עבור בעל הנכס. יציבות והכנסה בטוחה לאורך שנים היא משהו שאפשר להעריך בכל תקופה, הן בסביבה של גאות כלכלית והן בתקופה של שינויים לא צפויים.

מובן שאפשר להכניס בחוזה מנגנון לעליה בשכר הדירה, תוך הישענות על הצמדה כזאת או אחרת. בשונה מנדל"ן למגורים, שם התחלופה עשויה להיות גבוהה מאוד, משרדים להשקעה מקנים נכס עם תחושת יציבות. במיוחד כאשר מוצאים שוכרים איכותיים, נהנים מתפוסה מיטבית, ללא תקופות שבהן הנכס עומד ריק.

איך אפשר לממן רכישה של משרדים

כמו כל רכישה של נדל"ן, גם משרדים להשקעה ניתן לממן בכמה דרכים. אפשר כמובן להיעזר בהון עצמי, אך ישנם משקיעים שמשתמשים באשראי. מכיוון שאין דרישה להון עצמי בהיקפים המוכרים מנדל"ן למגורים, גם היקפי ההלוואות שנדרשים אליהם נמוכים יחסית.

ניתן להיעזר במשכנתאות, תמורת שעבוד הנכס, ממש כמו ברכישה של נדל"ן למגורים. כמו כן, ישנם משקיעים שנוטלים הלוואות על בסיס נכסים קיימים, פיננסיים או אחרים. למשל הלוואה לכל מטרה על חשבון דירת מגורים, אשראי ממקורות כמו קופות גמל ואפילו אשראי בנקאי רגיל.

בין רוכשי משרדים להשקעה ניתן למצוא אנשים בגיל העבודה לצד פנסיונרים, בעלי עסקים שרוצים לגוון את מקורות ההכנסה, אנשים שקיבלו בונוסים או תגמולים ממקור כזה או אחר ועוד. חשוב לכל אחד לעשות את השיקולים שלו, תוך התייחסות לתשואה הצפויה, להחזר אשראי ועלויות המימון.

דגשים חשובים לפני השקעה במשרד

לקראת רכישה של משרדים להשקעה כדאי לשים לב לעוד כמה דגשים ושיקולים:

1.  מיקום – בכל נכס נדל"ן, רמת ההצלחה מבוססת על מיקום. בדקו את מכלול המאפיינים של האזור המעניין אתכם. בדקו אילו שוכרים, בעלי מקצועות חופשיים ועסקים מתעניינים באזור. ישנם אזורים שבהם נרשמת פריחה בהשכרה להייטק למשל. באזורים אחרים ניתן למצוא הרבה בעלי מקצועות חופשיים ויזמים המחפשים משרדים להשכרה.
2. סוג המשרד – אפשר לחלק את המשרדים לסוגים שונים. לדוגמא, כאלה שמצויים במגדל משרדים מודרני לעומת משרדים המצויים במתחם מסחרי וותיק. ישנם שוכרים שיעדיפו משרד במגדל משרדים, המגיע עם שירותי אחזקה, ניקיון, לובי, שמירה וכדומה. מנגד, החזקת משרדים ברמת תיחזוק גבוהה דורשת כסף וזמן מצד הבעלים, ויש להתחשב בכך.
3. התפתחות סביבתית – תהליכים של התחדשות עירונית, עשויים להשפיע לטובה גם כל משרדים באזור. אזורים מתפתחים מאפשרים להשיג משרדים במחירים נמוכים יותר, תוך סיכוי לעליית ערך ושיפור משמעותי בתשואה. ההתפתחות עשויה להתבטא בהרחבת התחבורה הציבורית לאזור מסוים, בסלילת מחלף קרוב למשרד, בהובלה של פרויקט התחדשות עירונית באזור וכדו'.
4. נגישות – בין אם מחפשים נכס במרכז ובין אם בפריפריה, כדאי לשים לב לנגישות של המשרד. משרד נגיש ומיקום איכותי, קל יותר להשכיר לשוכרים איכותיים. שימו לב שלעיתים קרובות נגישות המשרד היא דרישה על פי החוק, כך שמומלץ מאד להנגיש את המשרד ולהרחיב את מעגל השוכרים הפוטנציאלי.
5. שותפים לבניין – בנייני משרדים להשכרה מורכבים לעיתים קרובות ממספר אנשים כאשר כל אחד מחזיק במספר משרדים מסוים. שותפות זו עשויה להוות מוקד לבעיות, למשל ביצירת תחרות בין מחירי ההשכרה או בניהול האזורים המשותפים בבניין (מעלית, לובי וכדו'). כאשר אתם בודקים אפשרות של קניית משרד להשקעה, חשוב לבדוק האם יש שותפים, ולתהות על קנקנם.
6. לפני הרכישה, בדקו על שם מי רשום המשרד והאם יש צורך לרשום הערת אזהרה. בכל מקרה של ספק, כדאי להיעזר בעורך דין להשלמת העיסקה.

האם עדיף לנהל את המשרדים להשקעה בעצמנו?

שאלה נפוצה בקרב אנשים הרוכשים משרדים להשכרה היא האם עדיף לנהל את המשרד באופן עצמאי או לפנות לחברת ניהול נכסים עסקיים. כמובן שלא ניתן לתת תשובה חד משמעית לשאלה זו, אולם דומה שניתן להצביע על מספר שיקולים שיעזרו לקבל את ההחלטה הטובה ביותר:

זמן ויכולת מצד הבעלים

השיקול המרכזי שיש להתחשב בו הוא – עד כמה הבעלים פנוי ויכול לנהל את מתחם המשרדים להשקעה שלו? שאלה זו תלויה באורח החיים של הבעלים, בניסיון החיים שלו, בסוג ההכנסה שלו ועוד.
במידה והבעלים מרגיש שאינו יכול לתת קשב מלא לצרכי המשרד, ייתכן וכדאי לפנות לחברת ניהול נכסים עסקיים מקצועית ומנוסה אשר תנהל עבורו את הנושא הזה.

קהל היעד של המשרדים להשקעה

אופי המשכירים משפיע במידה רבה על היקף העבודה וההשקעה הנדרשת מצד הבעלים. במידה והמשרדים מושכרים לתקופות ארוכות, באופן רציף ונינוח, לא נדרשת התעסקות ניהולית מרובה, והבעלים יכול לנהל את המתחם בצורה עצמאית. כאשר מדובר בשוכרים מתחלפים, יש צורך במכרזים ואיתור שוכרים, דבר הכרוך בהשקעה רבה.

מיקום המשרדים לעומת מגורי הבעלים

ניהול משרדים להשקעה דורש זמן, אנרגיה ונגישות מצד הבעלים. כאשר הבעלים מתגורר בסביבת המשרדים, קל יותר לנהל ולתחזק את המשרדים, ולבקר בהם מעת לעת. במידה והמשרדים נמצאים במיקום רחוק ייתכן וכדאי לפנות לחברת ניהול חיצונית.

משרדים להשקעה מגוונים

לעיתים מעדיפים הבעלים לחלק את מתחם המשרדים להשקעה למספר סוגי עסקים או למספר שוכרים שונים. דרך זו יציבה יותר מבחינה כלכלית, אולם היא מקשה על ניהול הנכס ויש להתחשב בזה לפני שמקבלים החלטות חשובות.

כמובן שישנם עוד שיקולים רבים, ואנו רשמנו את המרכזיים שבהם.

למי פונים כדי לקנות משרד להשקעה

רכישת משרדים להשקעה נעשית על פי רוב באמצעות חברת תיווך או נדל"ן מקצועית, מסיבות רבות: הסיבה המרכזית היא שתחום העסקים והמשרדים אינו נפוץ כמו תחום המגורים, ואנשים רבים אינם יודעים אילו דברים צריך לבדוק וכיצד להחליט האם העסקה שלפניהם רווחית ומשתלמת.

סיבה נוספת היא שתחום המשרדים להשכרה משווק על פי רוב על ידי גופים גדולים, ולעיתים קרובות מדובר על מתחמי עסקים או בנייני משרדים המוצעים למכירה או להשכרה, כך שהתנהלות עצמאית עשויה לשים את הקונה בנקודת חולשה. סיבה אחרונה שנזכיר אינה ייחודית למשרדים להשכרה והיא תקפה בכל עסקה נדל"נית – אנשים אוהבים ראש שקט. רכישת מתחם משרדים באמצעות חברה מקצועית ומנוסה מבטיח למשקיע שהוא מבצע עסקה רווחית, ושפוטנציאל הרווח הופך את העסקה לכדאית. מסיבות אלה ועוד, רוב הרכישות נעשות על ידי תיווך ברמה כזו או אחרת.