השיעור הראשון שכל משקיע מתחיל בנדלן צריך לקבל זה שהכל מתחיל ונגמר במיקום. נכס במיקום טוב הרבה יותר קל להשכיר. מיקום טוב מאפשר להכניס שוכרים איכותיים שמשלמים בקביעות. מיקום טוב מונע תקופות ארוכות שהנכס עומד ריק. מלבד זאת, באזורים נבחרים אפשר לראות זינוק מהיר בערכם של הנכסים. לאחר שמבינים את כל זאת, עולה השאלה המתבקשת – איפה כדאי להשקיע בנדלן השנה. הדגשים הבאים יעזרו לכם להשיג את התוצאה הרצויה.
איך מזהים מפת ביקוש
דרך מאוד טובה להבין איפה כדאי להשקיע בנדלן כרגע, היא לבחון את מפת אזורי הביקוש. זו לא מפה שתראו בתוך אטלס כזה או אחר, אלא ריכוז של מידע שאתם יכולים לאסוף ממקורות שונים. לדוגמא, אפשר להיעזר במשרדי שמאות, שבקיאים ביותר בסקירת מגמות של נדלן בישראל. ניתן להיפגש עם סוכני נדלן, שמסייעים ללקוחותיהם לאתר השקעות מזה שנים. הסוכנים שחיים את השוק יודעים לזהות את המקומות המבוקשים והטובים ביותר. ניתן לזהות את מפת הביקוש של השקעות נדלן, גם בעזרת סקירות עיתונאיות. לדוגמא, מעת לעת מתפרסמות כתבות אודות מחירים ממוצעים באזורים שונים. עיתונאים או בלוגרים שמתמחים בנדלן מפרסמים סקירות מעמיקות לגבי הערים הכי מבוקשות כיום למגורים.
מפת ביקוש כללית ומפת ביקוש מקומית
אחרי שהבהרנו כמה דברים לגבי מפת ביקושים, שתוכל לסייע לכם להבין איפה הכי כדאי להשקיע בנדלן כרגע, קבלו חידוד נוסף. מעבר למפת ביקושים כללית, שתגלה לכם לדוגמא שתל אביב וירושלים, רעננה וראש העין הם מהיישובים המבוקשים ביותר כיום, קיימת עוד רזולוציה. זו רזולוציה שבודקת לא רק ערים ויישובים אלא גם שכונות ואפילו רחובות. לדוגמא, שכונות שנחשבות למוקד איכותי להשקעה הן שכונות שבהן מתנהלת תנופת פיתוח והתחדשות עירונית. כמו כן, אזורים שבהם מכינים תוכנית פיתוח לאומית או מקומית, גם הם יכולים להיות מעניינים ביותר להשקעה.
אזורים חקלאיים – למי זה מתאים
אזור המרכז נחשב למקום מאוד כדאי להשקעה כיום, עבור משקיעים שמחפשים הכנסה פסיבית. אך מסתבר שעל השאלה איפה כדאי להשקיע בנדלן, ניתן לענות בדרכים נוספות ולא פחות חשובות. לדוגמא, לאור העליה במחירי הנדלן באזורי הביקוש, ישנה עלייה בביקוש לרכישה של קרקעות חקלאיות. השקעה מהסוג הזה לא נועדה לאנשים שרוצים השקעה מניבה שמתחילה להביא הכנסה באופן מהיר. מדובר באזורים שמוגדרים חקלאיים, אך שבאותו הזמן גם מקדמים בהם תוכניות לקראת הפשרה ופיתוח. אזורים שבהם שוקדים על הפשרת קרקעות, נחשבים למצוינים להשקעה עבור משקיעי ערך. כלומר, זו השקעה לטווח בינוני ולעיתים ארוך, עבור משקיעים בעלי אורך נשימה. ברגע שמסתיימים תהליכי ההפשרה, ערך הקרקע מזנק.
למי כדאי לקנות נדלן קרוב
משקיעים מקצועיים בוחרים נכסים ללא תלות במקום המגורים שלהם. הם נותנים עדיפות לביצוע הערכת שווי, בדיקות אובייקטיביות של שמאות, היבטים תכנוניים ויכולת פיתוח והשבחה. שיקולים כאלה בהחלט יכולים לבוא בחשבון גם עבור משקיעים חדשים. יחד עם זאת, משקיעים שרוצים לקנות את הנכס הראשון ושואלים איפה כדאי להשקיע בנדלן, יכולים להיעזר בכלל אצבע טוב למדי. הכלל הוא קנו במקום המוכר לכם היטב, לרוב באזור המגורים שלכם, ליד מקום העבודה או בשכונה שבה התגוררתם בעבר.
לרכישה של נכס קרוב אליכם יש כמה וכמה יתרונות. לדוגמא, אתם בדרך כלל מכירים טוב את הסביבה ותוכלו לדעת האם המחיר המבוקש ריאלי או לא. אתם יודעים אילו אנשים מחפשים להשכיר נכס במקום, דירה או משרד או כל נכס מסחרי. אתם מכירים את היתרונות של האזור כך שיהיה לכם יחסית קל "לשווק" את הנכס לשוכרים פוטנציאליים. זאת ועוד, רכישת נכס בקרבה למקום המגורים שלכם יכולה להקל על ניהול הנכס. מאוד נוח להראות את הנכס לשוכרים, לטפל בשיפוצים שלו ולנהל אותו בכל היבט אחר. ברגע שכבר מתחילים לצבור נכסים נוספים, החשיבות של ניהול נכסים בנוחות עוד הולכת ועולה.
ערך הנכס כאופי האוכלוסייה באזור
כלל מפתח חשוב נוסף שעוזר לכם להבין איפה כדאי להשקיע בנדלן בשנת 2022 הוא הקשר בין נכסים לבין אופי האוכלוסייה באזור. אפילו אם אין לכם שום ידע בנדלן, תוכלו פשוט לעשות קצת עבודת שטח. לפני שאתם רוכשים נכס כלשהו, קרקע, משרד, חנות, דירה להשכרה, בקרו באזור. הסתכלו מסביב. שוחחו עם האנשים. ראו איך הם לבושים, באילו סוגי חנויות הם קונים, באילו כלי רכב הם נוהגים, מהי רמת הפיתוח הסביבתי. הערך של הנכסים באזור מצוי בדרך כלל במתאם לאופי האוכלוסייה המקומית. די מהר תוכלו להתרשם האם בשכונה כזאת או אחרת ישנה אוכלוסייה צעירה או שהמקום מאוכלס יותר בקבוצת הגיל המבוגרת. תוכלו לראות האם יש באזור בעלי מקצועות חופשיים או בעיקר בני מעמד הביניים, סוחרים, משפחות מרובות ילדים, סטודנטים וכדומה. ככלל, באזורים שבהם אוכלוסייה יציבה וממעמד סוציואקונומי גבוה, ערך הנכסים גבוה יותר. הנכסים יקרים מהממוצע, אך הם יכולים להניב תשואה מצטברת משופרת.
מה עדיף – דירה, קרקע או משרד
מעבר לשאלת המיקום, איפה כדאי להשקיע, עולה השאלה, באיזה סוג נכס עדיף להשקיע כעת. דירה, קרקע חקלאית, משרד, לכל נדלן יש מאפיינים ייחודיים שישפיעו על קבלת ההחלטה. למשל, עלויות – ככלל, מחיר דירה להשקעה גבוה יותר מכל סוג אחר של נכס (בגודל דומה כמובן). מחיר נכס מסחרי כגון משרד נמוך יותר וקרקעות חקלאיות לפני הפשרה נמכרות במחירים הנמוכים ביותר. אך מלבד העלויות, יש לשים לב לתשואה. ולגבי התשואה – תשואת משרדים נחשבת לגבוהה למדי, מעל זו המקובלת בנדלן למגורים. יחד עם זאת, בתקופות של שפל כלכלי, הדבר משפיע באופן מהותי יותר על נדלן מסחרי. קרקע לא מניבה תשואה בטווח זמן הקצר, אלא מיועדת להצדיק את עצמה לאחר פרק זמן ארוך יחסית. שווי הנכס עולה משמעותית, לאחר הפשרה והתקדמות תהליכי פיתוח, קבלת זכויות בניה והיתרים.
אלה שלבי השקעה בנדל"ן
לקראת השקעה, כדאי לעבוד בצורה מסודרת ובשלבים.
- בחירת המיקום – היעזרו בכללי העזר שתיארנו לפניכם, על מנת לבחור את המקום המועדף לצורך השקעה. תחילה החליטו מהו האזור הכללי ואחר כך המשיכו למיקוד בשכונה או בשכונות ספציפיות.
- הערכת שווי הנכס – בכל סוג של נכס, קרקע, דירה להשקעה, משרד או כל נכס מסחרי, בקשו הצעת מחיר. אך אל תסתפקו בכך, עליכם להעריך האם ההצעה הזאת ריאלית ונכונה לימינו. אפשר להיעזר בסוכני נדלן מנוסים, להתייעץ עם שמאי מקרקעין ולברר לגבי עסקאות דוחות שהושלמו באזור בעת האחרונה.
- אם מדובר בנכס המיועד להשבחה או שיפוץ, קחו בחשבון שעלות ההשקעה מורכבת ממחיר הנכס פלוס ההשקעה הנדרשת בשיפוץ.
- החליטו האם אתם זקוקים למימון חיצוני ובדקו מקורות מימון אפשריים. משכנתא בדרך כלל תהיה הדרך הזולה ביותר למימון השקעה.
- עלויות הרכישה נוספות – בדקו האם חלים עליכם הוצאות נוספות כגון מיסוי, היטלים.
- בדקו את הרישום המשפטי על הנכס – הוצאת נסח טאבו לבדיקת בעלות, בדיקה האם הנכס מצוי בשעבוד, האם לקחו עליו משכנתא שצריך להסיר.
- חתימה על הסכם רכישה והעברת בעלות, מקובל בליווי עורך דין למקרקעין.
