בסביבת ריבית כה נמוכה כפי שאנו רואים כעת, אפשר להבין את גל המתעניינים בהשקעות נדל"ן. לצד אלה שמתעניינים בנדל"ן למגורים, רבים אחרים מפנים את המבט לאפשרות אחרת לגמרי.
אנו מדברים על נדלן מסחרי להשקעה, כמובן. בשורות הבאות נדבר על המאפיינים המיוחדים של נכסים מסוג זה ואיך נכון להשקיע בהם.
מאפיינים ויתרונות להשקעות בנכסי נדל"ן מסחרי
בטרם נסביר על כמה נקודות מרכזית לביצוע השקעה בפועל, נדגיש תחילה על היתרונות ועל המאפיינים העיקריים של נדל"ן מסחרי
- מחירים שפויים – זהו אלמנט מרכזי, שכן ברכישת נדלן מסחרי להשקעה כגון משרדים, נדרש הון עצמי הרבה יותר נמוך. נדלן למגורים כהשקעה נחשב כיום ליקר יותר מאי פעם.
במשרדים ובנכסים מסחריים אחרים, עדיין אפשר למצוא הרבה יותר נכסים במחירים שפויים ולגמרי אפשריים. - תשואה משופרת – נדלן מסחרי מניב מסוגל להפיק בממוצע תשואה עודפת ביחס לנדלן למגורים. מובן שיש להביא בחשבון היבטים מגוונים המשפיעים על התשואה המדויקת כגון מיקום הנכס או גודלו, אך זה נכון בכל סוג של השקעה אפשרית.
- תפוסה רציפה – משקיעים בכל מיני סוגים של נדלן מסחרי להשקעה מדווחים כי התפוסה בנכס איכותי רציפה ולאורך זמן. הרבה יותר מקובל במקרים הללו (שלא כמו בדירות מושכרות), לחתום על חוזים לפרקי זמן ארוכים. זה מבטיח הרבה שקט נפשי ונוחות לאורך זמן. כמובן שבזכות היכולת לחתור לתקופות ארוכות של תפוסה מלאה (כלומר הנכס לא עומד ריק), ניתן להעלות למקסימום את התשואה המצטברת.
- שוכרים איכותיים – תמיד חשוב להשקיע בנכס שיוכל למשוך שוכרים איכותיים. ניתן לאסוף מידע יחסית בקלות, אודות גורמים שרוצים לשכור נכסי נדלן מסחרי. זה חשוב שכן כאשר מכניסים שוכרים איכותיים, התקבולים מגיעים כמו שעון. בשוק הנדלן למגורים לא תמיד קל לזהות את השוכרים האיכותיים שישלמו את השכירות בזמן וברציפות.
מיקום של נדלן מסחרי – מפתח להשקעה מנצחת
צעד חשוב בקבלת החלטת רכישה של נדלן מסחרי להשקעה מתחיל עם השאלה – איפה. אפשרות אחת היא להעדיף נכס באזורי הביקוש. כך לדוגמא באזור גוש דן, ובפרט באזורי משרדים נחשבים. אפשרות אחרת היא לבחור נכס בסביבת הפריפריה. כמובן אפשר ללכת על דרך הביניים. ככל שהמשרד מצוי באזור מרכזי ומבוקש יותר, כך הוא מחייב יותר השקעה. יחד עם זאת, באזורים כאלה גם התשואה תהיה לרוב גבוהה יותר. כמו כן, מעת לעת אפשר למצוא נכסים מוצלחים, בסביבה מתפתחת. נכס במקום כזה אפשר להשיג במחירים משופרים, תוך סיכוי גבוה לעלייה גבוהה בערך הנכס בתוך פרק זמן לא ארוך.
מיקום איכותי עבור מימון נדלן מסחרי אפשר לזהות לדוגמא על פי מפת העסקים המקומית. אזורים שבהם נמצאים שוכרים איכותיים, חברות גדולות, חברות הייטק, בעלי מקצועות איכותיים וותיקים, משרדי הנהלה של תאגידים וכדומה, נחשבים לאזורים מבוקשים וטובים. רשויות עשויות להשקיע משאבים בפיתוח אזורי עסקים קיימים, כך שבהחלט יכול להיות מעניין לבדוק השקעות גם באזורים כאלה. בקרבת נדל"ן מסחרי להשקעה מהסוג האיכותי, אפשר לזהות שירותים נלווים שנמצאים בפריחה. כך לדוגמא קייטרינג, מסעדות, שירותי שליחויות וכיוצא באלה.
נדל"ן מסחרי – איך בודקים בעלות על נכס להשקעה
לפני ביצוע רכישה של נדלן מסחרי להשקעה, כדאי לדעת כמה דברים על בעלויות על נכסים. בישראל נכסים עסקיים רבים לא רשומים בטאבו אלא רשומים במנהל מקרקעי ישראל (כיום רמ"י – רשות המקרקעין). משרד שרשום בטאבו לרוב יהיה יקר יותר, אולם אין שום מניעה מרכישת משרד שרשום במנהל כחוק. חשוב לבדוק בעלות על נכסים, ואפשר גם להגיש בקשה לקבלת נסח אונליין. בנסח אפשר לראות פרטים על בעלויות, האם הנכס בבעלות או בחכירה, מהו הייעוד של הנכס (מסחרי, משרד וכדומה). חשוב לבדוק את הבעלות בכדי להעריך טוב יותר את ערך הנכס וכדי להבין מיהו הבעלים החוקי, האם יש משכנתא על הנכס, האם יש עיקול שצריך להסיר וכדומה.
רוכשים רבים נעזרים בשלב הזה בעורך דין.
אם אתם מעוניינים לדעת יותר על איך לאתר נכסים להשקעה מוזמנים לקרוא את המדריך שלנו בעמוד הבא!
ניהול עצמי של נדל"ן מסחרי או נכס מנוהל
חלק ניכר מהמשקיעים מעוניינים בהכנסה פסיבית, עם כמה שפחות טרחה. ואכן, נדל"ן מסחרי להשקעה בהחלט יכול לענות על מאפיינים מרכזיים בהקשר זה. למשל, חלק ממשרדי המשרדים המובילים מספקים לבעלי הנכסים תחזוקה ואחזקה של הכנס. אפשרות אחרת הוא להיעזר בסוכני נדלן שלא רק מאתרים שוכרים אפשריים אלא גם מטפלים בניהול הנכס, גביית שכר דירה, היבטים של תחזוקה, התאמות, שיפוצים וכדומה. יש להביא בחשבון שנכס מנוהל מוריד לעיתים על התשואה מהנכס. עם זאת, נכסים מנוהלים מאפשרים למשקיע לקבל הכנסה פסיבית במלואה. כך שזה מתאים למשקיעים שרוצים מינימום התעסקות עם הנכס. אפשר להביא זאת בחשבון במיוחד אם יש לכם עיסוקים נוספים או שאתם שוקלים השקעה בכמה נכסים במקביל.
מימון השקעה של נדל"ן מסחרי
לקראת רכישה של נדלן מסחרי להשקעה כדאי להעריך מהו הסכום שאותו תרצו להשקיע. שימו לב שנכסים מסחריים כגון משרדים קטנים, דורשים הרבה פחות הון עצמי ביחד לדירה ממוצעת. יחד עם זאת, נדל"ן מסחרי כולל גם נכסים יקרים למדי. יש משקיעים הרוכשים קומות שלמות ואף בנייני משרדים בשלמותם. היקף ההשקעה ישפיע כמובן על מקורות המימון שתרצו כי ילוו את העסק. ניתן להצביע על כמה מקורות מימון אפשריים, כאשר לכל דרך יש דגשים, יתרונות וחסרונות. למשל:
- הון עצמי – רכישת נדלן מסחרי להשקעה על ידי הון עצמי זו הדרך הפשוטה ביותר. רבים מעדיפים כיום להשקיע חסכונות בנכסים מסוג זה, שנחשבים להשקעות ריאליות. כלומר, זה נכס ששומר על ערכו גם בתקופות של אי וודאות בשוק ההון וגם בתנאי ריבית נמוכה.
- משכנתא לכל מטרה – חסרי הון עצמי יכולים להיעזר במשכנתא תחת נכס קיים. משקיע יכול לדוגמא למשכן דירה או בית ולקבל מימון המספיק על מנת לרכוש משרד, נכס מסחרי מניב כגון חנות או אפילו יותר מנכס אחד. יובהר כי בנטילת משכנתא יש לעמוד בהסדר התשלומים עם הבנק, אחרת הבנק עלול לממש את הנכס. החיסרון – יש לרשום הערת אזהרה, כלומר שיעבוד לבנק.
- משכנתא על נדלן המסחרי – ישנם גופי אשראי המוכנים לממן עסקאות של רכישת נכסים מסחריים. חשוב להשוות תנאי ריבית ועלויות נלוות. גם במקרה הזה, צריך לרשום הערת אזהרה ושיעבוד לבנק. היתרון הוא שמשכנתאות הן הלוואות בתנאי ריבית נוחים למדי, במיוחד על רקע תנאי הריבית הנמוכים השוררים כיום.
- מימון ממקורות נוספים – ניתן להיכנס להשקעות בדרכים שונות, כגון יחד עם שותפים, גיוס הון דרך קרן פנסיה או קופות גמל, אשראי בנקאי רגיל ועוד.
לסיכום, נדלן מסחרי להשקעה יכול להתאים למשקיעים מנוסים או מתחילים, שמוכנים לבצע בדיקות עומק לפני הרכישה. תמיד בדקו אפשרויות מגוונות, התעמקו במאפייני הנכסים המסחריים באזורים איכותיים והתרשמו אישית מהסביבה. הקפידו לוודא מיהו בעל הנכס, ערכו חוזה רכישה מסודר וודאו שמבצעים עם שמכם העברת בעלות, במקביל להעברת התשלום למוכר (קבלן או בעל הנכס הנוכחי). במידה ורוכשים נכס יד שניה או שמתקשים להעריך את שווי הנכס, ניתן לשקול להיעזר בשמאי או בחברה לביקורת מבנים מסחריים.
עכשיו נתרכז על ניתוח מעמיק של השדרה הרווחית ביותר של השקעות נדל"ן מסחרי בישראל. הוא בוחן סגמנטים שונים כגון שטחי משרדים, קמעונאות, נכסים תעשייתיים ודיור רב-משפחתי, דן במצב השוק הנוכחי שלהם, התשואות הפוטנציאליות והסיכונים הכרוכים בהם.
"חללי משרדים: האם הם עדיין השקעה משתלמת?"
חללי משרדים בישראל ממשיכים להוות הזדמנות השקעה מבוקשת, למרות הנוף המשתנה של סביבות העבודה בעידן שלאחר המגפה. הדרישה לחללי משרדים מודרניים ומאובזרים במיקומים מעולים נותרה חזקה, מונעת על ידי הצמיחה של סטארטאפים, חברות טכנולוגיה ותאגידים רב לאומיים במדינה. המשקיעים נמשכים ליציבות ולפוטנציאל לתשואות ארוכות טווח שמציעים נכסי משרדים, במיוחד באזורי עסקים מרכזיים כמו תל אביב והרצליה. המגמה לסידורי עבודה גמישים הביאה חלק להטיל ספק בכדאיותם העתידית של חללי משרדים מסורתיים, אך מומחים רבים מאמינים שהצורך בסביבת עבודה פיזית יימשך, אם כי בצורה שונה.
כמו כן, היוזמות של ממשלת ישראל למשיכת השקעות זרות ולקידום חדשנות חיזקו את שוק הנדלן המסחרי, והפכו את שטחי המשרדים לאופציה אטרקטיבית עבור משקיעים מקומיים ובינלאומיים כאחד. הזרם האחרון של ענקיות טכנולוגיה שהקימו מרכזי מחקר ופיתוח בישראל הניע עוד יותר את הביקוש לחללי משרדים איכותיים המצוידים במתקני נוחות חדשניים. בנוסף, הכלכלה החזקה והמוניטין של המדינה כמרכז טכנולוגיה עולמי תורמים למשיכה של השקעה בנכסי משרדים, כאשר תשואות השכירות נותרות תחרותיות בהשוואה לסוגי נכסים אחרים.
נכסים קמעונאיים: השקעה עמידה מול מסחר אלקטרוני?
נכסים קמעונאיים בישראל הוכחו כאפשרות השקעה עמידה למרות עליית המסחר האלקטרוני והעדפות הצרכנים המשתנות. בסיס הצרכנים החזק של המדינה, תעשיית התיירות התוססת והאוכלוסייה הגדלה ממשיכים להניע את הביקוש לשטחי קמעונאות, במיוחד במיקומים מעולים כמו מרכזי קניות ורחובות גבוהים. בעוד שללא ספק קניות מקוונות השפיעו על הקמעונאות הפשוטה, משקיעים רבים רואים הזדמנויות במיצוב מחדש של נכסים קמעונאיים כדי להסתגל להתנהגויות והעדפות צרכנים משתנות.
יתרה מכך, ההיבט החוויתי של שטחי מסחר, לרבות אפשרויות אוכל, מתקני בילוי וחוויות קניות ייחודיות, הפך ליותר ויותר חשוב במשיכת לקוחות ובבידול בין חנויות פיזיות לקמעונאים מקוונים. נכסים קמעונאיים המציעים שילוב של פעילויות קניות, בידור ופנאי ממוקמים היטב כדי לשגשג בנוף הקמעונאי המתפתח. בנוסף, המאמצים של ממשלת ישראל לקדם את התיירות ולהגביר את הוצאות הצרכנים תומכים עוד יותר במגזר הקמעונאי, מה שהופך אותו לבחירה אטרקטיבית להשקעה עבור מי שמחפש תשואות יציבות וארוכות טווח.
"המגזר התעשייתי: פנינה הנסתרת של ישראל?"
המגזר התעשייתי בישראל מתגלה כפנינה נסתרת למשקיעים המחפשים הזדמנויות משתלמות בשוק הנדלן המסחרי. עם התמקדות חזקה בטכנולוגיה וחדשנות, ישראל הפכה למרכז לתעשיות היי-טק, מה שמניע את הביקוש לחללים תעשייתיים כמו מחסנים, מתקני ייצור ומרכזי מחקר ופיתוח. הביקוש הגובר הזה ניזון מהמוניטין של המדינה כמובילה עולמית בטכנולוגיה ויזמות, ומושך חברות מקומיות ובינלאומיות כאחד המבקשות לבסס נוכחות באזור.
יתר על כן, מיקומה האסטרטגי של ישראל בצומת הדרכים של אירופה, אסיה ואפריקה ממצב אותה כמרכז לוגיסטי והפצה מרכזי, מה שמגביר עוד יותר את הביקוש לנכסים תעשייתיים. התשתית המפותחת של המדינה, לרבות נמלים, שדות תעופה ורשתות תחבורה, משפרת את כוחה כמיקום מעולה לפעילות תעשייתית. המשקיעים מזהים יותר ויותר את הפוטנציאל של המגזר התעשייתי בישראל, לא רק בזכות היסודות החזקים שלו אלא גם בזכות חוסנו מול תנודות כלכליות ואי ודאויות בשוק.
"דיור רב-משפחתי: אווז הזהב של הנדל"ן המסחרי בישראל".
דיור רב-משפחתי התגלה כאוז הזהב של הנדל"ן המסחרי בישראל, ומציע למשקיעים הזדמנות השקעה יציבה ורווחית בשוק הנדל"ן הדינמי בארץ. האוכלוסייה הגדלה והעיור הגובר הזינו את הביקוש לנכסים רב-משפחתיים, לרבות בנייני דירות ומתחמי מגורים, מה שהופך אותם לסוג נכסים מבוקש עבור משקיעים מקומיים ובינלאומיים כאחד.
יתרה מכך, שוק השכירות החזק בישראל, המונע על ידי גורמים כמו שיעור בעלות בתים גבוה, היצע דיור מוגבל ואוכלוסיה חולפת, תרם לאטרקטיביות של דיור רב-משפחתי כאפשרות השקעה לטווח ארוך. היציבות ותזרים ההכנסה היציבים שנוצרו על ידי נכסים להשכרה מיקמו את הדיור הרב-משפחתי כמקור אמין להכנסה פסיבית עבור משקיעים המעוניינים לגוון את תיקי ההשקעות שלהם.
כמו כן, יוזמות הממשלה לקידום דיור בר השגה ולטיפול במחסור בדיור חיזקו עוד יותר את הביקוש לנכסים רב-משפחתיים בישראל. עם התמקדות בהגדלת היצע הדיור, שיפור תנאי השכירות ותמריץ פיתוח נכסים, הממשלה יצרה סביבה נוחה למשקיעים המחפשים הזדמנויות בתחום הדיור הרב-משפחתי.
בעוד שלכל מגזרי הנדל"ן המסחרי בישראל יש פוטנציאל, דיור רב משפחתי בולט כהשקעה המשתלמת ביותר כיום. הביקוש הרב לדיור, יחד עם תמריצים ממשלתיים, הופכים את המגזר הזה לאטרקטיבי ביותר. עם זאת, דינמיקת השוק יכולה להשתנות, ועל המשקיעים להעריך מחדש את האסטרטגיות שלהם ללא הרף.
