קבוצת רכישה נדל"ן

בעת האחרונה רושמים מחירי הנדלן בישראל זינוק נוסף. ובנוסף, על רקע העלייה במדד תשומות הבניה, כל הנושא של קבוצת רכישה נדלן חוזר לכותרות. אם גם אתכם מעניין כל מה שקשור בכך, אתם במקום הנכון. נסביר מהי המטרה של הקבוצות הללו, איך זה עובד ואיך להיזהר ממוקשים בדרך.

כוח הקבוצה לטובת חיסכון והנחה

האלמנט הבסיסי של קבוצת רכישה נדלן הוא האלמנט הקבוצתי. מטרת ההתאגדות ביחד היא להשיג כוח צרכני. להוביל תהליך שבו כל אחד מחברי הקבוצה יוכל להגיע לחלק בתוך נכס משותף, תוך הוזלה משמעותית ממחיר השוק. לרוב מדובר על בניין משותף, שבו לכל אחד מחברי הקבוצה תהיה בסוף התהליך דירה משלו. לכאורה, אפשר להניח כי הקבוצה תנהל משא ומתן עם קבלן שבונה פרויקט באופן בלתי תלוי בקבוצה. אבל, חשוב שיהיה ברור שהתהליך כאן שונה למדי מזה שבו רוכשים נכס מוכן או "על הנייר" (בתכנון ולפני בניה) מקבלן. אמת, נכון שהקבוצה חותרת להשיג הנחה משמעותית ממחיר השוק. אבל הדבר נעשה על ידי כך שהקבוצה כולה הופכת בעצם ליזם נדל"ן למשך התהליך ועד למסירת הדירות.

מהן המטרות הנוספות מלבד הורדת עלויות

יש סוגים שונים של קבוצת רכישה נדלן וכפי שאמרנו, המטרה הראשית היא הוזלת עלויות של רכישת דירה בישראל. אולם להתאגדות בקבוצה אחת יש מטרות נוספות, שאפשר לכנות אותן משניות. לדוגמא, מטרה אחת היא שלחברי הקבוצה תהיה אפשרות לבחור בעצמם את הקבלן שיבצע את פרויקט הבניה. מטרה נוספת היא להיות מעורבים בבחירה של השותפים לדרך ושל האנשים שבסופו של דבר לפחות חלקם יהיו השכנים. בקבוצה ישנה שליטה בתהליך כולו, מהתכנון, דרך המיקום וכלה בגימור.

כמה באמת אפשר לחסוך בעזרת קבוצת רכישה

כמו כל יזם נדלן, גם קבוצת רכישה נדלן יכולות להוזיל עלויות בדרכים שונות. וכמו שיש הבדלים בין יזמי נדלן (לא כולם וותיקים, לא כולם מקצועיים ומנוסים), יש הבדלים באופן הניהול של קבוצת הרכישה. במידה ומדובר בקבוצה שמנוהלת בצורה טובה, שראשי הקבוצה משקיעים זמן, מאמץ ולמידה של הנושא, אפשר להגיע לחיסכון נאה בעלויות. על פי ההערכות, ניתן לחתוך באופן כזה ממחיר נכס בישראל, ברמה של 20 – 30 אחוזים.

אך פה חשוב להבין נקודה קריטית. אף אחד לא יכול להבטיח מראש, את רמת החיסכון הזה. ידועות קבוצת רכישה נדלן שניסו לגייס חברים תוך הבטחה לחיסכון כזה או אחר ובהחלט לא עמדו בכך. אי אפשר להתחייב מראש על הנחה כזאת או אחרת משום שיזמות נדלן זה תחום מורכב ומתפתח. לדוגמא, מספיק שבתקופה הפרויקט ישנו זינוק במחיר תשומות הבניה, בכדי שעלות הפרויקט תעלה.

מה זאת אומרת, קבוצה יזמית

מי שמתעניין ושוקל להצטרף אל קבוצת רכישה נדלן צריך להביא בחשבון שלצד החיסכון האפשרי (ובהחלט מפתה, יש לומר) של מחירי הדירה, מדובר במהלך יזמי על כל המשתמש מכך. כדי לסבר את האוזן לגבי המשמעות, שימו לב לעובדות הבאות:

1. כיזמים, חברי הקבוצה צריכים לאתר קרקע שמתאימה לבניה. יש לציין שאם מצטרפים לקבוצה שכבר רכשה קרקע, אפשר לדעת מראש היכן ייבנה הבניין. אם הקבוצה בהתאגדות, לא ניתן לדעת מראש באיזה מגרש ספציפי תתקיים הבניה בהמשך.
2. אף אחד לא מבטיח מראש מועד כניסה. בשונה מרכישת נכס מקבלן, אין מי שיבטיח לכם מראש מתי תקבלו מפתח ומה יקרה אם יהיה איחור במסירת המפתח. רק עם הזמנת שירותי בנייה, אפשר יהיה להגדיר לוחות זמנים.
3. בחירת מהנדס, אדריכל, קבלן – הקבוצה כיזמית חופשית לבחור אנשי מקצועי, מתכננים, מודדים, מהנדסים, אדריכלים ומעל לכל, קבלן מבצע. הקבלן המבצע הוא זה שמיישם את תוכניות הבניה. כאן מדובר בספק של שירותים, לכל דבר ועניין.
4. באחריות הקבוצה לטפל בכל הנושא של הגשת תוכניות, קבלת היתרים, חוזים מול אנשי המקצוע.
5. ליווי משפטי – בשל מורכבות הפרויקט היזמי, נעזרים כמעט תמיד חברי הקבוצה ביועץ משפטי. עורך דין בעל מומחיות בנדלן אשר מספק מעטפת בחתימת החוזים וההסכמים.
6. בחינת הצעות מחיר וכתבי כמויות – חברי הקבוצה שותפים מלאים בתהליך, לרבות בחינת הצעות מחיר מספקים שונים, קבלת כתבי כמויות ובחינה של מפרטים.

מי מנהל את הקבוצה

כפי שהובהר עד כה, קבוצת רכישה נדלן הן גוף יזמי לכל דבר ועניין. וכמו כל יזם נדלן, פן מרכזי בהצלחה הוא איכות הניהול. בהחלט אפשרי כי מישהו מתוך חברי הקבוצה, או ועד נבחר, יהיו גם מנהלי הקבוצה. זה במיוחד נכון כאשר בין החברים ישנו איש מקצוע בעל ידע בנדלן. אולם בקבוצת שבהן לא משתתף איש מקצוע כזה או כאשר הקבוצה יחסית גדולה, מעמידים גוף ניהולי מקצועי שמנהל את הפרויקט תמורת שכר טרחה.

סוגי קבוצת – מה המשמעות

הפופולריות הרבה של קבוצת רכישה נדלן בישראל הביאה למצב שבו הרבה התאגדויות מכריזות על עצמן כעל קבוצת רכישה. אבל למעשה עם השנים זה הפך לעיתים לסלוגן שיווקי, שלא באמת מייצג קבוצה אותנטית. חשוב להבהיר כי לא מדובר בהכרח ברמייה, אבל חשוב להבין את ההבדלים ואת המשמעות.

1. קבוצת רכישה אותנטית על פי הגדרת המושג זו קבוצה שמתארגנת מראש עוד לפני רכישת הקרקע. בקבוצה כזאת, לרוב שותפים אנשים בעלי מאפיין משותף, לעיתים אף היכרות מוקדמת. הנקודה הבסיסית היא שהקבוצה מחליטה ביחד על מגרש רצוי ולאחר מכן רוכשת את השטח. רק לאחר מכן ממשיכים יחד בתהליך.
2. ישנם קבלנים אשר רוכשים קרקע ובשיתוף פעולה עם יזם, מבצעים תהליכי תכנון וקדם בניה. לאחר מכן הם מפרסמים הצעה שמופנית לקבוצת של רוכשים. כאן הקבוצה לא צריכה לאתר קרקע או לחפש קבלן מבצע, אך ההוזלה של מחיר הפרויקט נמוכה יותר.
3. קבוצה יכולה לפנות מיוזמתה ליזמי נדלן, על מנת "לסגור" עסקה על בסיס פרויקט קיים או פרויקט עתידי. למעשה, פה מדובר על קבלת הנחה משותפת ולא ממש קבוצת רכישה נדלן. זהו פרויקט נדלן רגיל. עבור הקבלן (שהוא גם היזם) זה משתלם שכן הוא חוסך עלויות של שיווק וחלק מעלויות המימון. במיוחד אפקטיבי כאשר ההסכם נחתם בתחילת שלב הפיתוח או אפילו לפניו.

איך להיזהר ממוקשים בדרך

קבוצת רכישה נדלן יכולות לחסוך הן בעלויות בנייה ופיתוח והן בעלויות המיסוי. בניגוד לרכישת דירה מקבלן, שם משולם המס הן על מרכיב הקרקע והן על מרכיב הבנייה, בקבוצת רכישה משולם המס על רכישת הקרקע. אבל מכיוון שמדובר על יזמות נדלן, שימו לב מאילו מוקשים כדי להיזהר בדרך:

1. לחסוך במקומות הלא נכונים – לחסוך, לא בכל מחיר. חסכנות יתר עלולה להוריד את ערך הפרויקט המוגמר בשל ביצוע לקוי.
2. שיתוף פעולה – הצטרפו לקבוצה שבה אתם מעריכים כי יהיה שיתוף פעולה טוב בין החברים. ללא שיתוף פעולה, הדרך למטרה עשויה להיות מתסכלת למדי.
3. איכות הניהול – חשוב מהרגע הראשון שהקבוצה תנוהל בצורה מקצועית ואיכותית. אם יש ספק ביכולתה של הקבוצה להתנהל בצורה מסודרת ומקצועית, כדאי להיעזר בחברה מנהלת מקצועית. זה מוריד את החיסכון בשיעור מסוים, אבל מצד שני זה מייעל, נוח ומקצר תהליכים בלי להתפשר על איכות.