תוכניות ותמ"ל (הוועדה למתחמים מועדפים לדיור) משלבות שטחים פתוחים כחלק מתכנון עירוני בצפיפות גבוהה. המטרה: לספק פארקים, שדרות ומסלולי הליכה תוך שמירה על איכות חיים וניהול מי נגר. דוגמאות בולטות כוללות את צפון הרצליה (14,900 יחידות דיור ו-60 דונם לנגר) ונתיבות (8,200 יחידות דיור ושדרה מרכזית).
עקרונות מרכזיים:
- חיבוריות עירונית: יצירת רשת שטחים פתוחים רציפה.
- שימור טבעי: התאמת תכנון למאפיינים קיימים.
- פיתוח בשלבים: תשתיות ירוקות מוקמות במקביל לבנייה.
אתגרים:
- צפיפות גבוהה דורשת פתרונות חכמים לשמירת שטחים פתוחים.
- תשתיות כמו כבישים ומסילות מחייבות גשרים לחיבור רציף.
הפתרון? תכנון מוקדם, שיתוף פעולה בין גופים, והקצאת משאבים יעילה.
תקני הקצאה מינימליים לשטחים פתוחים
הממשלה קובעת תקני הקצאה לשטחים פתוחים בתוכניות ותמ״ל, בהתאם לגודל הפרויקט ולצפיפות האוכלוסייה. המטרה היא להבטיח רמת חיים נאותה לתושבים, תוך התחשבות בצרכים ובמאפייני הפרויקט.
התקנים למתחמים קטנים ובינוניים
בפרויקטים קטנים ובינוניים, הדגש הוא על שימור שטחים פתוחים קיימים והוספת שטחים חדשים, בהתאם לתכנון המקומי. למשל, בפרויקט רמת אשכול באשקלון – הכולל 1,440 יחידות דיור על שטח של 80 דונם – התכנון מתמקד בשילוב שטחים פתוחים חדשים עם הקיימים, תוך התאמה להקשר המקומי.
התקנים למתחמים גדולים בצפיפות גבוהה
בפרויקטים גדולים וצפופים, התקנים מכוונים ליצירת רשת שטחים פתוחים רציפה ונגישה לכלל התושבים. דוגמה לכך היא פרויקט "רובע התקומה" באופקים, שבו צפויה האוכלוסייה לגדול מ-35,000 ל-100,000 תושבים. בפרויקט זה הוקצו 235 דונם לשטחים פתוחים, עם תכנון שמדגיש נוחות אקלימית, כמו נטיעת עצים ליצירת צל ומסלולי הליכה נעימים. בנוסף, כל הגנים הציבוריים ממוקמים במרחק הליכה מהמבנים הגבוהים, שיגיעו עד 26 קומות.
תקנים אלו משמשים כבסיס לתכנון המשולב בפרויקטים נוספים, תוך התמודדות עם אתגרים ייחודיים לכל פרויקט.
sbb-itb-d934ed5
עקרונות תכנון ועיצוב של שטחים פתוחים
תכנון של שטחים פתוחים במסגרת פרויקטים של ותמ"ל הוא הרבה מעבר להקצאת שטחים בלבד. מדובר בבנייה של מערכת עירונית מחוברת, שמחזקת קשרים בין שכונות, משמרת אלמנטים טבעיים ומשתלבת עם שלבי הפיתוח השונים. העקרונות שמנחים את התכנון כוללים גישה לנגישות, שמירה על איזון אקולוגי והתאמה לצרכים העתידיים של האוכלוסייה.
היררכיה וחיבוריות בתכנון
פרויקטים מוצלחים של ותמ"ל נשענים על תכנון שלד עירוני רציף, הכולל שדרות רחבות להולכי רגל ורשת שבילים משלימה. דוגמה לכך היא מתחם צפון הרצליה, המתוכנן ל-15,000 יחידות דיור על שטח של 2,705 דונם. התכנון כולל שתי שדרות הולכי רגל מרכזיות המשמשות צירי תנועה עיקריים, שמחברים בין שכונות שונות. בנוסף, גשרים מעל כביש 531 ומסילות איילון מחברים את השטחים הפתוחים החדשים לפארק הרצליה מדרום ולשטחי הפנאי המתוכננים ברעננה מצפון.
בנתיבות, במתחם המתוכנן ל-8,200 יחידות דיור על שטח של 883 דונם, התכנון מתמקד בשדרה פעילה מרכזית, שמקשרת בין מרכז העיר ההיסטורי לאזורים החדשים. זאת לצד רשת שבילי אופניים וקווי תחבורה ציבורית. גישה זו מבטיחה שהשטחים הפתוחים יהפכו לחלק אינטגרלי מהעיר ולא יישארו מנותקים או מבודדים.
עבודה עם מאפיינים טבעיים
שמירה על מאפיינים טבעיים קיימים היא עקרון מרכזי בתכנון ותמ"ל. במתחם צפון הרצליה, לדוגמה, שולבו מאפיינים טבעיים כחלק מהתכנון הכולל.
בפרויקט רמת אשכול באשקלון, הכולל 1,440 יחידות דיור, נשמרו שטחים פתוחים קיימים (שצ"פים) תוך התאמתם לתוכניות הבנייה החדשות. בנוסף, נוצרו צירי תנועה ירוקים שמחברים בין חלקי העיר. כך, התכנון מצליח לשמר את האופי המקומי של האזור, תוך התאמה לצפיפות הבנייה החדשה.
פיתוח בשלבים
הקמת שטחים פתוחים מתבצעת במקביל לפיתוח הבנייה. אחד העקרונות החשובים הוא שהשלד של שדרות ושבילים יוקם בשלבים הראשונים של הפרויקט, כדי לשרת את התושבים החדשים כבר מההתחלה.
בנתיבות, לדוגמה, השדרה המרכזית והשבילים המשלימים נבנים כבר בשלבים המוקדמים, כדי לחבר בין השכונות הקיימות לשכונות החדשות.
במתחם צפון הרצליה, התכנון מאפשר התקדמות מדורגת של התשתיות. לדוגמה, מתחם "קריית המסלול" עם 1,500 יחידות דיור משתלב בשלבים הראשונים של הפיתוח, תוך חיבור למערכת הרחבה יותר של השטחים הפתוחים.
נתונים עדכניים ומגמות בהקצאות שטחים פתוחים בתמ״ל
בואו נסתכל על הנתונים העדכניים שמציגים את המגמות החדשות בתכנון השטחים הפתוחים במסגרת תמ״ל.
מדדי הקצאה בפרויקטים מרכזיים
ההקצאות לשטחים פתוחים משתנות בהתאם לאופי הפרויקט, גודלו ומיקומו. בפרויקטים רחבי היקף, הדגש הוא על יצירת פארקים בקנה מידה מטרופוליני. לעומת זאת, פרויקטים של התחדשות עירונית מתמקדים בשדרוג ושימור של שטחים ציבוריים קיימים.
אחת המגמות הבולטות היא שילוב שימושים מרובים בשטחים הפתוחים. לא מדובר רק בפארקים ירוקים, אלא גם במרחבים שמיועדים לניהול מים, שמירה על הסביבה ושימור נכסי נוף ומורשת כמו חורשות אקליפטוס ושדרות ברושים. הכיוונים הללו בתכנון מספקים בסיס חשוב לקבלת החלטות אסטרטגיות לעתיד.
אתגר נוסף הוא יצירת רצף עירוני שמחבר בין שכונות ותיקות לשכונות חדשות, מה שמצריך פתרונות תכנוניים מתקדמים.
תיאום עם אזורי מגורים קיימים
מעבר למדדי ההקצאה, ישנה חשיבות רבה לשילוב השטחים הפתוחים עם השכונות הקיימות. דוגמה לכך ניתן לראות בנתיבות, שם מוקמת שדרה מרכזית שמחברת בין מרכז העיר ההיסטורי למתחם החדש דרך רחובות אלי כהן ורבי עקיבא.
במתחם צפון הרצליה, התכנון מתמודד עם אתגרים כמו כביש 531 ומסילות איילון. הפתרון שנבחר כולל גשרים להולכי רגל שמקשרים בין השטחים הפתוחים לבין פארק הרצליה מדרום ושטחי הפנאי המתוכננים ברעננה מצפון. בנוסף, מושם דגש על חיבור לשכונות הוותיקות כמו גן רשל ונחלת עדה, כדי להבטיח רצף עירוני מחובר ואינטגרטיבי.
מקרי בוחן: פרויקטים בתמ״ל והקצאות השטחים הפתוחים
השוואת הקצאות שטחים פתוחים בפרויקטי תמ״ל מרכזיים בישראל
סקירה של פרויקטים בתמ״ל מגלה כיצד כל פרויקט מתמודד עם הקצאת שטחים פתוחים באופן שונה, בהתאם לצרכים המקומיים, לגודל הפרויקט ולמיקומו.
השוואת הקצאות שטחים פתוחים לפי פרויקט
הטבלה הבאה מציגה שלושה פרויקטים מרכזיים, תוך התמקדות באסטרטגיות השטחים הפתוחים שלהם:
| שם הפרויקט | סוג הפרויקט | שטח כולל (דונם) | יחידות דיור | אסטרטגיית שטחים פתוחים עיקרית |
|---|---|---|---|---|
| צפון הרצליה | מתחם עירוני חדש | 2,705 | 14,900 | פארק מטרופוליני מערבי; 60 דונם לניהול נגר; שימור מורשת נוף |
| מרכז נתיבות | התחדשות עירונית | 883 | 8,200 | שדרה מרכזית רציפה המחברת בין העיר הוותיקה למתחם החדש |
| רמת אשכול (אשקלון) | התחדשות עירונית | 80 | 1,440 | שימור שטחים ירוקים קיימים (שזפים) ושילוב שטחים חדשים |
הטבלה מדגישה את ההבדלים בגישות התכנוניות, שמותאמות לאופי המקומי של כל פרויקט. בעוד שחלק מהפרויקטים מתמקדים בשימור מורשת נוף, אחרים שמים דגש על חיבוריות עירונית או יצירת מרחבים ירוקים חדשים.
גישות תכנוניות בפרויקטים נבחרים
שימור מורשת נוף וטופוגרפיה
בפרויקט צפון הרצליה (נועם פרחי), נעשה מאמץ לשלב את המורשת המקומית בתכנון. הפארק המערבי שומר על חורשות אקליפטוס, שדרות ברושים ומגדלי מים היסטוריים, מה שמעניק לשכונה החדשה תחושת זהות ומחבר את העבר עם ההווה.
התאמה לאקלים המקומי
רובע תקומה באופקים (יסקי מור סיון אדריכלים) מתמקד בהתמודדות עם האקלים המדברי. מתוך כ-5,000 דונם של שטח הפרויקט, הוקצו 235 דונם לשטחים פתוחים שתוכננו לעודד הליכה ברגל. הצללה טבעית באמצעות עצים ממוקמת באופן אסטרטגי לשיפור הנוחות האקלימית.
חיבוריות באמצעות גשרים
בפרויקט צפון הרצליה, הגשרים להולכי רגל מהווים פתרון לחציית מחסומים פיזיים כמו כביש 531 ומסילות איילון. גשרים אלה מחברים בין השטחים הפתוחים לבין פארקים קיימים כמו פארק הרצליה, ומאפשרים רצף עירוני נוח ומזמין.
למידע נוסף על פרויקטים בתמ״ל והקצאות שטחים פתוחים, ניתן להתעדכן באתר נדל״ן הארץ.
אתגרים וכיוונים עתידיים בהקצאות שטחים פתוחים
מגבלות תקציביות ושימור שטחים פתוחים
הצפיפות הגוברת בפרויקטים של ותמ"ל יוצרת מתח בין הצורך בבניית דיור לבין הרצון לשמר שטחים פתוחים. בערים כמו אופקים ונתיבות, למשל, תכניות המגדלים בגובה 26–30 קומות מציבות אתגר ממשי בהקצאת שטחים פתוחים ברמת הקרקע. בנוסף, תשתיות כמו כביש 531 ומסילות איילון חוצות שטחים פתוחים ומחייבות פתרונות יקרים, כמו גשרים ירוקים, כדי לשמור על חיבורים אקולוגיים.
השטחים הפתוחים ממלאים תפקיד כפול: הם חיוניים הן לניהול מי נגר והן כמרחב פנאי לתושבים. בהרצליה צפון, לדוגמה, הוקצו 60 דונם מתוך מערכת הפארקים לטובת ניהול נגר ואגירת מים. הדוגמה הזו מדגישה את הצורך להשקיע בתשתיות מותאמות כבר בשלבים מוקדמים, מה שמוביל לצורך בתכנון יעיל ומתקדם.
המלצות לתכנון משופר של שטחים פתוחים
האתגרים הכלכליים והלוגיסטיים מחייבים גישות תכנון חדשות. הצלחה בתכנון עתידי תלויה בתיאום מוקדם בין כלל הגורמים ובהתאמה לתנאי האקלים המקומיים. אחת הדוגמאות לכך היא השימוש ב"שולחנות עגולים" לפני הגשת תכניות, כפי שנעשה בפרויקט נתיבות במרץ 2025, שבו שיתפו פעולה רשות מקרקעי ישראל, הרשויות המקומיות והוותמ"ל. בנוסף, עיצוב המותאם לאקלים הופך להכרחי, כפי שנראה בפרויקט תקומה באופקים (יולי 2025), שבו הוקצו 235 דונם לשטחים פתוחים עם דגש על נטיעת עצים ליצירת צל טבעי.
חיבוריות היא המפתח בתכנון שטחים פתוחים. במקום פארקים מבודדים, יש להתמקד ביצירת רשת רציפה של שדרות רחבות ומסלולי הליכה, שמחברים בין שטחים פתוחים מקומיים לפארקים מטרופוליניים גדולים יותר. כך ניתן להבטיח מרחב עירוני נגיש ונעים, המשרת גם אזורים בעלי צפיפות אוכלוסייה גבוהה.
סיכום: נקודות מפתח בהקצאות שטחים פתוחים בתוכניות ותמ״ל
הקצאת שטחים פתוחים בתוכניות ותמ״ל כבר אינה מסתכמת רק בעמידה בדרישות כמותיות. כיום, התכנון שם דגש על איזון בין גודל השטח לבין עיצובו ותפקודו. דוגמה לכך היא פרויקטים שמשלבים שטחים פתוחים עם תשתיות ייעודיות, תוך שמירה על אלמנטים נופיים היסטוריים. כך, שטחים פתוחים יכולים לשמש הן לניהול מי ניקוז והן כמוקדי פנאי, מה שמדגיש את הקשר בין תכנון שטח לתפקוד עירוני.
רשתות מקושרות במקום שטחים מבודדים
התכנון המודרני מתמקד ברשתות רציפות של שבילים ושדרות, שמחברות בין שכונות חדשות לאזורים ותיקים ולפארקים מטרופוליניים. במקום ליצור "איים ירוקים" מנותקים, נעשה שימוש בגשרים להולכי רגל כדי להתגבר על מכשולים פיזיים וליצור רצף ירוק.
יתרונות כלכליים וסביבתיים
מחקרים מראים שנטיעת עצים בסמוך למגורים עשויה להעלות את ערך הנכס ב-6.5%. נוסף לכך, פתרונות טבעיים לניהול מים הוכיחו עצמם כיעילים יותר מבחינה הידרולוגית וכלכלית בהשוואה לתשתיות ניקוז מסורתיות.
אתגרי הצפיפות והפתרונות האפשריים
במציאות של צפיפות גוברת, האתגר המרכזי הוא לשמור על איכות השטחים הפתוחים. הפתרון טמון בתכנון מוקדם ומתואם, שמערב את כל הגורמים כבר בשלבים הראשוניים. כמו כן, יש להעדיף התחדשות עירונית בתוך הערים הקיימות, במקום לפגוע בשטחים חקלאיים פתוחים.
פלטפורמת נדל"ן הארץ מספקת למשקיעים כלים לניתוח מעמיק של תכניות ותמ״ל, כולל הערכת ההשפעה של שטחים פתוחים על פיתוח האזור. כך ניתן לזהות הזדמנויות השקעה באזורים אסטרטגיים ברחבי ישראל.
FAQs
איך מחשבים את התקן המינימלי לשטחים פתוחים בתמ״ל?
התקן לשטחים פתוחים בתוכניות תמ"ל נקבע על סמך אחוזי זכויות הבנייה הכוללים שטחים פתוחים, כפי שמוגדר בתוכנית. החישוב מתבצע בהתאמה לאופי הפרויקט, מיקומו הגיאוגרפי, והוראות התכנון החלות עליו. לעיתים, הוא כולל שקלול של אחוזי זכויות הבנייה מתוך כלל השטח המתוכנן.
מה ההבדל בין פארק, שצ״פ ושטח לניהול נגר?
ההבדל בין שלושת המונחים הללו נובע מהייעוד שלהם במסגרת התכנון העירוני:
- פארק: שטח שמיועד לפעילויות פנאי, נופש ותרבות. מדובר בשטח ציבורי שמוגן מפני בנייה מסיבית, ומטרתו לספק מרחב ירוק ונעים לקהילה.
- שצ״פ (שטח ציבורי פתוח): כולל גינות, פארקים ושאר מרחבים פתוחים שמטרתם לשפר את איכות החיים בעיר. השצ״פ נגיש לציבור הרחב ומאפשר פעילויות יומיומיות כמו טיולים, משחקים או מפגשים חברתיים.
- שטח לניהול נגר: שטח שמיועד בעיקר לניהול משאבים טבעיים, חקלאות ושימור מרחבים פתוחים. כאן הדגש הוא על תפקודים סביבתיים, כמו מניעת הצפות ושימור הקרקע, או על שימושים חקלאיים שמשרתים את צרכי הקהילה והסביבה.
שלושת הסוגים הללו ממלאים תפקידים שונים אך משלימים בתכנון העירוני, ומבטיחים איזון בין צרכים חברתיים, סביבתיים ותשתיתיים.
איך שומרים על רצף בין שטחים פתוחים כשיש כבישים ומסילות?
במקרים שבהם כבישים או מסילות חוצים שטחים פתוחים, נעשה שימוש בפתרונות כמו גשרים, מעברים תת-קרקעיים או אפילו מעליות. פתרונות אלו מאפשרים חיבור בין אזורים מבלי לפגוע ברצף הטבעי של השטח.
דוגמה מעניינת לכך היא הרובע הצפוני בהרצליה, שבו תכנון מתקדם יצר חיבורים שמבטיחים נגישות נוחה ורציפה בין המרחבים הציבוריים.
שיתוף הפעולה בין גופים כמו משרדי תכנון, רשויות מקומיות וחברות תשתית הוא קריטי להצלחת פרויקטים כאלה. בזכות עבודה משותפת זו, ניתן לשמור על האופי הפתוח של השטחים, תוך שמירה על בטיחות ונוחות עבור המשתמשים.
