בשנת 2025, אושרו תוכניות ותמ"ל משמעותיות במטרה להאיץ את פיתוח הדיור בישראל. בין הפרויקטים הבולטים: 7,250 יחידות דיור באור יהודה, 17,727 יחידות באופקים, ו-3,575 יחידות במודיעין. למרות צמצום מספר התוכניות המטופלות בוועדה, הושגו תוצאות מרשימות עם 72,736 יחידות דיור מאושרות – פי 2.3 מהיעד השנתי.
עיקרי הדברים:
- מיקומים מרכזיים: אור יהודה, אופקים, מודיעין, לוד.
- תשתיות מתקדמות: תחבורה ציבורית, שטחי מסחר ותעסוקה.
- מגבלות שהוסרו: פתרונות רעש וקרבה לנתב"ג.
- השפעה על השוק: עלייה בערך הקרקע וביקוש גובר לרכישת קרקע להשקעה.
הנתונים מצביעים על מגמת פיתוח מואצת, במיוחד באזורים סמוכים לתחבורה ציבורית ולמרכזי תעסוקה.
היכן ממוקמים המתחמים שאושרו
התפלגות יחידות הדיור המאושרות בישראל 2025 – פילוח לפי ערים ומתחמים
התפלגות לפי אזורים
אישורי ותמ"ל לשנת 2025 מתמקדים בשלושה אזורים עיקריים: המרכז (עמק אונו והדן), המחוז הדרומי, ופרויקטים מסוימים בפריפריה.
באזור המרכז, אור יהודה מובילה עם 8,750 יחידות דיור בכמה מתחמים. מודיעין קיבלה אישור ל-3,575 יחידות דיור בשכונת "מעיינות", המשתרעת על שטח של 600 דונם. במחוז הדרומי, אופקים בולטת במיוחד עם 17,727 יחידות דיור, מתוכן 10,000 בפרויקט "תקומה". בנוסף, אושרו 900 יחידות באשדוד ו-750 יחידות במעלה אדומים.
| אזור | עיר | פרויקט/שכונה | יחידות שאושרו | תשתית מרכזית |
|---|---|---|---|---|
| מרכז | אור יהודה | חידוש דרום (תמ"ל 2030) | 4,600 | פארק איילון, קישור לנמל תעופה |
| מרכז | אור יהודה | רבין מערב (תמ"ל 1106) | 2,650 | תחנת מטרו עתידית, שדרה ירוקה |
| מרכז | אור יהודה | הפרדס הצפוני | 1,500 | קו סגול, קו מטרו M3 |
| מרכז | מודיעין | מעיינות | 3,575 | כביש 443, טיילת עירונית |
| דרום | אופקים | תקומה ופרויקטים נוספים | 17,727 | מסדרון הנגב המערבי |
כעת, נעמיק בבחינת החשיבות של המיקומים שנבחרו.
מדוע המיקומים האלה חשובים
המיקומים שנבחרו לשנת 2025 נבחרו בקפידה, תוך התחשבות בקרבתם לתחבורה ציבורית מתקדמת ולמרכזי תעסוקה. לדוגמה, מתחם "הפרדס הצפוני" באור יהודה ממוקם בצומת אסטרטגי של הקו הסגול של הרכבת הקלה וקו המטרו M3.
"מיקומו האטרקטיבי במטרופולין תל אביב וקרבתו למערכות תחבורה ציבורית מתקדמות תורמים לנגישות גבוהה ולפיתוח אזורי תעסוקה חדשים" – הרב נתן אלנתן, יו"ר הוועדה הארצית לתכנון ובנייה
באופקים, הושקעו מעל מיליארד ₪ בתשתיות, כולל 164 מיליון ₪ לשדרוג צירי תחבורה ותשתיות "ירוקות". השקעות אלו מחזקות את הפיתוח של מסדרון הנגב המערבי. במודיעין, שכונת "מעיינות" החדשה משתלבת עם טיילת המחברת את האזור לכביש 443, מה שמחזק את הקשר למרכז הארץ.
המיקומים שנבחרו גם פותרים חסמים תכנוניים מהעבר. לדוגמה, בפרויקטים בדרום אור יהודה, שהוקפאו במשך שנים בשל קרבתם לנמל התעופה בן גוריון, הותאמו פתרונות מימון ייחודיים כדי להתמודד עם מגבלות רעש וגובה.
הנתונים הללו מצביעים על פוטנציאל השקעה בשוק הנדל"ן, שיידון בהמשך.
sbb-itb-d934ed5
היקף הבנייה ופרמטרים תכנוניים
מספר יחידות וצפיפות הבנייה
בשנת 2025 אושרו 72,736 יחידות דיור במסגרת 179 תוכניות להתחדשות עירונית. מדובר בהישג משמעותי – 232% מהיעד האסטרטגי שתוכנן (31,250 יחידות), ועלייה של 26% בהשוואה לשנת 2024.
הצפיפות בפרויקטים משתנה בהתאם לאזור ולמאפייני התכנון. לדוגמה, בשכונת "מעיינות" שבמודיעין, התכנון מתבסס על 20 יחידות לדונם נטו. רוב המבנים שם מתנשאים לגובה של 6-8 קומות, לצד שני מגדלים בגובה 19 קומות. לעומת זאת, בנס ציונה, בפרויקט "המייסדים", הצפיפות גבוהה בהרבה: 7,000 יחידות דיור על שטח של 500 דונם, יחד עם 300,000 מ"ר שטחי תעסוקה.
מגמה מעניינת נוספת היא הגידול בפרויקטים גדולים של פינוי-בינוי לעומת פרויקטים קטנים יותר מסוג תמ"א 38. בשנת 2025 הוכרזו 134 מתחמים חדשים למסלול ותמ"ל, הכוללים 91,846 יחידות דיור מוצעות.
נתונים אלו מעלים שאלות לגבי קצב ההתקדמות של הפרויקטים, נושא שיידון בהמשך.
לוחות זמנים של הפרויקטים
למרות המספר המרשים של אישורי הבנייה, קצב הוצאת ההיתרים ירד ב-20% בשנת 2025. אחת הסיבות לכך היא שיזמים רבים נדרשו לעצב מחדש את הפרויקטים כדי לשלב ממ"דים גדולים יותר, בהתאם לתקנות החדשות, במטרה לזכות בזכויות בנייה נוספות.
"אם בעבר התפיסה הרווחת הייתה שמשאב הקרקע הוא החשוב ביותר, היום ברור שיש מאות פרויקטי התחדשות עירונית בצינור שניתן ליישם בטווח המיידי" – יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון.
בין ינואר לספטמבר 2025 החלה הבנייה של 16,281 יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית, שהיוו 27% מכלל התחלות הבנייה בישראל בתקופה זו. עם זאת, יש גם דוגמאות לפרויקטים שהתעכבו משמעותית, כמו "הרובע הצפוני" בלוד (תמ"ל 1095B), שאושר רק בתחילת 2026 לאחר 25 שנות דיונים בוועדות שונות.
חוק שיקום נזקי המלחמה תרם להאצת חלק מהפרויקטים, במיוחד באזורים שנפגעו. בנוסף, הסכמי המסגרת (דור א' ודור ב') העניקו לרשויות המקומיות 110 מיליון ₪ כתמריצים לפיתוח תשתיות, שהן תנאי הכרחי להוצאת היתרי בנייה.
פרטי ייעוד וזכויות בנייה
סוגי ייעוד ורמות צפיפות
בהתאם למיקומי המתחמים ולהיקפי הבנייה, ייעוד השטח וזכויות הבנייה מספקים תמונה רחבה של תהליכי התכנון והפיתוח.
התוכניות לשנת 2025 משלבות דיור, מסחר ותעסוקה במתחמים משולבים, תוך יצירת חזית רחוב פעילה שמחברת בין יחידות מגורים לבין שטחי מסחר ותעסוקה, בהתאם להנחיות תמ"א 70.
רמת הצפיפות משתנה בהתאם לקרבה לתחבורה ציבורית. מתחמים סמוכים לתחנות מטרו ורכבת קלה זוכים לזכויות בנייה נרחבות יותר. לדוגמה, באור יהודה, במתחם 'המטע הצפוני' שנמצא בצומת מרכזי של הרכבת הקלה וקו M3, אושרו 1,500 יחידות דיור על שטח של 98 דונם, עם בניינים בגבהים של 6 עד 18 קומות. מתוך הפרויקט, 225 יחידות (15%) מוקצות לדיור מיוחד, הכולל דירות קטנות עד 55 מ"ר, דיור מוגן ודיור לסטודנטים.
בהמשך, נעמיק בתכנון שטחי המסחר והמרחבים הציבוריים המשולבים באותם מתחמים.
שטחי מסחר וציבור
בהתאם לשילוב השימושים, תוכננו גם שטחי מסחר ומרחבים ציבוריים שמטרתם לשפר את איכות החיים בעיר.
בפרויקט 'המטע הצפוני' באור יהודה, מתוך 98 דונם מוקצים 88,000 מ"ר לשטחי מסחר ותעסוקה, לצד 36,000 מ"ר למבני ציבור. בנוסף, כ-23 דונם מיועדים לרחבות עירוניות – אזורים ללא תנועת רכב שישמשו מוקדים עירוניים משולבים.
בשכונת "מעיינות" במודיעין, מתוך 600 דונם, מוקצים 90 דונם (15%) לשטחים ירוקים, כולל פארק מרכזי בשם "גן הפסגה". כמו כן, 58,000 מ"ר מיועדים למבני ציבור, ו-27,000 מ"ר נוספים משלבים מוסדות ציבור ושטחים פתוחים. התכנון כולל גם מסלולי אופניים ושבילי הולכי רגל, במטרה ליצור סביבה נוחה להולכי רגל.
בלוד, בפרויקט 'הרובע הצפוני' (תמ"ל 1095B), השיקום של נחל איילון משתלב עם שבילי אופניים ושימור מבנים היסטוריים. המתחם, המשתרע על 4,445 דונם, כולל אזורי מגורים, תעסוקה, תעשייה, פנאי ותרבות, ומהווה חלק מפארק הנחל.
הזדמנויות השקעה והשפעות על השוק
השפעות על מחירי הקרקע
אישורי התמ״ל החדשים יוצרים שינוי משמעותי בשווי הקרקעות באזורים המיועדים ובסביבתם. השקעה של למעלה מ-1 מיליארד ₪ בתשתיות, לצד 164 מיליון ₪ שהוקצו לתחבורה ותשתיות ירוקות, מביאות לעלייה בערך הקרקע. באור יהודה, למשל, קרקעות שהיו מוגבלות בעבר בשל מגבלות רעש וגובה, הופכות כעת לאטרקטיביות כלכלית. הוספת עשרות אלפי יחידות דיור ושטחי מסחר באזור זה מסייעת לייצב את מחירי הקרקע בטווח הארוך.
בנוסף, הטבות מס משמעותיות למשקיעים בפרויקטי התחדשות עירונית במסלול המיסוי מעודדות השקעות פרטיות. כך, בערים כמו תל אביב, ירושלים ורמת גן, 13 מתחמים חדשים יחליפו 1,078 יחידות דיור ישנות ב-4,040 יחידות חדשות. ההטבות הללו הופכות את הפרויקטים הללו לאטרקטיביים כלכלית עבור המפתחים.
השוק מציע למשקיעים הזדמנויות לנצל את השינויים הללו לרווחים פוטנציאליים.
היכן משקיעים יכולים לפעול
צמתי תחבורה ציבורית הפכו למוקדי השקעה מרכזיים בעקבות שינויי השוק. דוגמה בולטת היא מתחם "המטע הצפוני" באור יהודה, הממוקם בצומת קו המטרו M3 והרכבת הקלה הסגולה. המתחם, שכולל 1,500 יחידות דיור ו-88,000 מ״ר שטחי מסחר על שטח של 98 דונם בלבד, צפוי ליהנות מעלייה משמעותית בערכו בזכות הקישוריות הגבוהה.
במקומות עם כדאיות כלכלית נמוכה יותר, כדאי לעקוב אחר פרויקטים הנתמכים על ידי מימון ממשלתי. לדוגמה, באזורים סמוכים לנתב״ג ובאופקים, הסכם חדש כולל בניית 17,727 יחידות דיור ו-250,000 מ״ר של שטחי מסחר ותעסוקה, מה שמייצר פוטנציאל השקעה מעניין.
גם בערים כמו ירושלים ותל אביב, שבהן פרויקטי התחדשות עירונית מגיעים לרמת בשלות גבוהה (עם כ-67% חתימות דיירים), משקיעים פרטיים יכולים לנצל את מסלול המיסוי וההטבות הנלוות. דוגמה לכך היא מתחם "עין גב 4-10" בשכונת יד אליהו בתל אביב, שבו 54 יחידות דיור ישנות יוחלפו ב-114 יחידות חדשות תחת תנאים כלכליים מועדפים.
סיכום האישורים והנתונים
סקירת נתוני האישורים
בשנת 2025 אושרו ארבעה מתחמי ותמ״ל מרכזיים באזור המרכז, עם דגש על ערים כמו אור יהודה ולוד. בפרויקטים הגדולים אושרו 15,466 יחידות דיור, על שטח כולל של לפחות 4,543 דונם. אחד המאפיינים הבולטים הוא שילוב של למעלה מ-513,000 מ״ר שטחי מסחר ותעסוקה באור יהודה, מה שמצביע על מגמה של תכנון רב-שימושי.
הטבלה הבאה מרכזת את עיקרי הנתונים שאושרו בפרויקטים המרכזיים:
| שם המתחם | מיקום | יחידות דיור מאושרות | שטח קרקע | מאפיין מרכזי |
|---|---|---|---|---|
| דרום אור יהודה | אור יהודה | 8,600 | לא פורסם | פתרון מגבלות שדה תעופה |
| רובע צפוני | לוד | 5,366 | 4,445 דונם | חיבור למטרו ושיקום נחל איילון |
| המטע הצפוני | אור יהודה | 1,500 | 98 דונם | צומת מטרו M3 ורכבת קלה סגולה |
| מעיינות (שלב ב') | מודיעין | 3,575 | לא פורסם | הרחבת העיר ושטחים ירוקים |
בנוסף, בחודש ספטמבר 2025 הוכרזו 13 מתחמי התחדשות עירונית בערים כמו תל אביב, ירושלים ורמת גן. מתחמים אלו יחליפו 1,078 יחידות דיור ישנות ב-4,040 חדשות, מה שמראה על מגמה ברורה של חידוש ובנייה מחדש.
השוואה בין 2024 ל-2025
שנת 2024 הייתה יוצאת דופן עם 204,101 יחידות דיור שאושרו בכל מוסדות התכנון, מתוכן 65,980 דרך מסלול ותמ״ל. לעומת זאת, בשנת 2025 הפוקוס עבר להתמודדות עם אתגרים תכנוניים, במיוחד במתחמים קרובים לשדה התעופה בן גוריון, שהתמודדו עם מגבלות רעש וגובה.
לדוגמה, תמ״ל 1095א בלוד, שאושרה ב-2023, כללה 1,895 יחידות בלבד. לעומת זאת, תמ״ל 1095ב, שאושרה בשנת 2025, כבר כוללת 5,366 יחידות דיור – כמעט פי שלושה.
מגמת התכנון מוכוון תחבורה ציבורית (TOD) ממשיכה להוביל, תוך התאמה לתשתיות עתידיות כמו רכבות קלות ומטרו. בנוסף, מסלול המיסוי החדש להתחדשות עירונית הפך את הפרויקטים לאטרקטיביים יותר עבור משקיעים פרטיים, עם דגש על איזון בין בנייה על קרקע פתוחה לבין חידוש שכונות ותיקות. נתונים אלו מדגישים את ההשפעה הישירה של אישורי ותמ״ל על שוק הנדל״ן המקומי.
מסקנות: משמעות האישורים למשקיעים ומפתחים
פיתוח מבוסס תחבורה (TOD) בקרבת תחנות המטרו והרכבת הקלה יוצר מוקדי פעילות כלכלית בעלי ערך לטווח הארוך. דוגמה לכך ניתן לראות במתחם הצפוני באור יהודה, הממוקם בצומת קווי M3 והקו הסגול, שם מתוכננות 1,500 יחידות דיור לצד 88,000 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה. פרויקט זה ממחיש כיצד גישה מוכוונת תחבורה משפיעה על עיצוב פרויקטים עתידיים.
בנוסף, הסרת מגבלות תכנוניות ישנות, כמו בדרום אור יהודה, שעד כה הוגבלו בשל קרבתן לשדה התעופה בן גוריון, פותחת דלתות חדשות לפיתוח. ליאת שוחט, ראש עיריית אור יהודה, הדגישה את השינוי כשאמרה:
"אנחנו לא רק מחדשים את הדירות, אלא בונים תקווה עירונית חדשה".
מנגנוני המימון שמציעה המדינה הופכים פרויקטים מסוג זה לאפשריים גם באזורים שבאופן מסורתי נחשבו מאתגרים.
מסלול המיסוי החדש להתחדשות עירונית, יחד עם תכנון רב-שימושי, מסייעים ביצירת סביבות עירוניות מתקדמות. לדוגמה, בספטמבר 2025 הוכרזו 13 מתחמי התחדשות עירונית, שיחליפו 1,078 יחידות דיור ישנות ב-4,040 יחידות חדשות בערים מרכזיות כמו תל אביב, ירושלים ורמת גן. עבור משקיעים, פרויקטים אלה מספקים פוטנציאל צמיחה משמעותי לצד רמות סיכון נמוכות יחסית.
פלטפורמת נדל״ן הארץ מציעה ניתוחי שוק מעמיקים והזדמנויות השקעה בפרויקטים מובילים. הבנת מסלולי התכנון וזיהוי מוקדם של הזדמנויות מאפשרים למשקיעים גישה לשווקים מתפתחים ומבוקשים ביותר.
FAQs
מה המשמעות של אישור ותמ״ל בפועל?
אישור מתחמי ותמ"ל בפועל מתייחס לתהליך שבו תוכנית בנייה או פיתוח קרקע מקבלת אישור סופי מהוועדה הממשלתית. שלב זה כולל הכרה רשמית בתוכנית, הנפקת היתרי בנייה, ותחילת עבודות הפיתוח בשטח.
מתי פרויקטים מאושרים צפויים לצאת לבנייה?
פרויקטים שאושרו לשנת 2025 מתוכננים להתחיל בבנייה בעיקר במהלך השנה. עם זאת, חלה ירידה במספר היתרי הבנייה שהונפקו לשנה זו ביחס לשנים קודמות. הסיבה לכך היא האטה כללית בתהליכי התכנון והאישור, שמשפיעה על קצב התקדמות הפרויקטים.
איך אישורי ותמ״ל משפיעים על מחירי הקרקע באזור?
אישורי ותמ״ל תורמים להגדלת היצע הקרקעות המיועדות לבנייה, מה שיכול להשפיע על ירידת מחירי הקרקע. מצד שני, באזורים שבהם אושרו תוכניות חדשות, ערך הקרקע עלול דווקא לעלות. הסיבה לכך היא פוטנציאל הפיתוח העתידי והביקוש הגובר שצפוי להתעורר באזורים אלו.
