מתי משלמים מס שבח?
בשנים האחרונות, שוק הדיור מוצף בקניית ומכירת דירות ונדל"ן לשם רווח כלכלי. זאת, כיוון שכידוע, מחירי הדיור בעלייה מתמדת וקיים סיכוי גבוה במיוחד שמי שרכש דירה, יוכל למכור אותה ברווח משמעותי.
למעשה, מדובר במצבים שבהם מתבצעת השבחה של הנכס, וזהו מקור שמו של המס. במצבים אלו עולה השאלה מתי משלמים מס שבח? והתשובה לכך היא שלמעשה בכל מצב של מכירת נדל"ן ברווח.
כלומר, מכירה של נכס במחיר גבוה יותר מזה שנקנה, בניכוי ההוצאות ובהנחה שלא מתקיימים התנאים לפטור.
אם כן, עולה השאלה מתי לא משלמים מס שבח?
בשנת 2014 נערכה רפורמה משמעותית בתחום מס השבח ובמסגרתה בוטלו מסלולים רבים לקבלת הפטור מהמס.
בשנת 2018 הרפורמה נכנסה לתוקף במלואה. ואולם, עדיין קיימים מסלולים שונים גם כיום הפוטרים מתשלום המס.
איך ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח?
אם שאלתם את עצמכם מתי משלמים מס שבח על דירה, דעו שהתנאי הראשון הוא הגדרת הנכס כ"דירת מגורים מזכה".
כלומר, ניתן לקבל פטור רק כשהדירה שימשה למגורים בארבע השנים שטרום מכירתה או ב-80% מהתקופה המחושבת לצורך מס השבח.
כמו כן, קיימים להגדרה זו חריגים בחוק באשר לגני ילדים ובתי כנסת.
לאחר שהתקיים התנאי המקדמי שלעיל, כדי לדעת אם ומתי משלמים מס שבח על דירה, נדרש לאתר את המסלול המתאים ביותר לקבלת פטור מתשלום מס שבח: ראשית, קיים פטור שניתן במידה ומוכר הדירה החזיק בזכויות עליה במשך כשנה וחצי (18 חודשים) טרום המכירה, וזוהי דירתו היחידה. החריגים לכך הם מצבים שבהם למוכר הנכס יש זכות בפחות משליש מהזכויות בלבד מדירה נוספת, או שבבעלותו דירה נוספת שהועברה לו בירושה.
כמו כן, גם מכירת דירה שהועברה בירושה זכאית לפטור ממס שבח תחת עמידה במספר תנאים.
מסלול פטור נוסף הוא מכירת שתי דירות ביחד, ואולם זאת רק כאשר מטרת המכירה היא רכישת דירה אחת בלבד במקום ובמידה והקנייה והמכירה עומדות בסכומים ובתנאים נוספים הקבועים בחוק.
עוד מסלול פטור אפשרי מתשלום מס שבח הוא פטור שניתן במידה ונכס הועבר או הוענק לאדם אחר, לרוב קרוב משפחה, ללא תמורה, ותחת עמידה בתנאים נוספים הקבועים בחוק.
חשוב לציין כי קיימת תקרה לפטור ממס שבח וגם אם ניתן פטור, הוא רלוונטי אך ורק במידה ומס השבח המחושב הוא נמוך מ-4.5 מיליון שקלים, ולא יינתן פטור ממס שבח על סכום שמעל תקרת הפטור.
השקעתם בנדל"ן? כך תוכלו למקסם רווחים ולשלם פחות מס
השקעה בנדל"ן יכולה להניב רווחים משמעותיים, אך חשוב להכיר את המיסוי הכרוך בכך ולפעול בחוכמה כדי למזער אותו. אחד הכלים היעילים לכך הוא תכנון מס נכון מראש – לדוגמה, בחינת האפשרות לפריסה של מס השבח על פני מספר שנים, מה שעשוי להפחית את חבות המס. כמו כן, ניתן לנצל פטורים והקלות מסוימות, כגון פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה בהתאם לחוקי המס בישראל. נוסף על כך, מומלץ להיעזר ביועץ מס המתמחה בנדל"ן, שיוכל לזהות הוצאות מוכרות לניכוי ולהפחית את המס המשולם.
אסטרטגיה נוספת היא השקעה בנכסים באזורים הנהנים מהטבות מס או במסגרת תוכניות התחדשות עירונית, מה שיכול להגדיל את הרווחיות הכוללת של ההשקעה. במקביל, מומלץ לבדוק אפשרויות לשימוש בנאמנות על מנת לבצע תכנון מס חכם, וכן לבחון את השפעת שוק ההון והאינפלציה על שוק הנדל"ן, כדי לקבל החלטות נכונות בזמן הנכון. שילוב חכם של כלים אלו יאפשר לכם להפיק את המקסימום מהשקעתכם ולהפחית את חבות המס באופן חוקי ומושכל.
הבדלים בין מס שבח למס רכישה
מס שבח ומס רכישה הם שני מיסים מרכזיים בעסקאות נדל"ן, אך הם מוטלים בשלבים שונים של העסקה ולמטרות שונות. מס רכישה משולם בעת רכישת נכס והוא מחושב כאחוז משווי הנכס, בהתאם למדרגות מס המתעדכנות מעת לעת. מנגד, מס שבח חל על הרווח שנוצר ממכירת נכס נדל"ני – כלומר, ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה, בניכוי הוצאות מוכרות.
בעוד שמס רכישה אינו ניתן לניכוי, מס שבח ניתן להפחתה באמצעות קיזוז הוצאות שונות הקשורות לשדרוג, תחזוקה ושיפוץ הנכס. בנוסף, קיימים פטורים מסוימים ממס שבח, כגון עבור דירה יחידה או העברת נכס ללא תמורה בין קרובי משפחה. גורם נוסף שיש לקחת בחשבון הוא השפעת מועד החזקת הנכס על גובה מס השבח – ככל שהנכס מוחזק זמן רב יותר, כך ניתן ליהנות משיעור מס מופחת באמצעות מנגנון "חישוב ליניארי מוטב". הכרה בהבדלים בין שני סוגי המסים הללו יכולה לסייע למשקיעים לתכנן את רכישת ומכירת הנכסים שלהם בצורה אופטימלית ולהפחית עלויות מיסוי מיותרות.
הוצאות מוכרות לניכוי בעת חישוב מס שבח
בעת חישוב מס שבח, ניתן להפחית הוצאות מוכרות הקשורות לנכס ובכך לצמצם את סכום המס לתשלום. הוצאות אלו כוללות, בין היתר, עלויות רכישה כגון מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך ושכר שמאי. בנוסף, ניתן לנכות הוצאות הקשורות לשיפוץ והשבחת הנכס, כולל עבודות בנייה, התקנת מערכות חדשות ושדרוגים שהעלו את ערך הנכס.
חשוב להחזיק באסמכתאות לכל הוצאה, שכן רשות המסים דורשת הוכחות לצורך ההכרה בהפחתת המס. גם הוצאות מימון, כגון ריבית על הלוואות שנלקחו לצורך רכישת הנכס, עשויות להיות מוכרות בחלק מהמקרים. בנוסף, יש לבחון האם הנכס שימש למגורים, מסחר או השכרה, שכן סוג השימוש עשוי להשפיע על גובה המס וההוצאות שניתן לנכות. הכרת כל האפשרויות להקטנת חבות המס מאפשרת למשקיעים למקסם את רווחיהם ולהימנע מתשלומים מיותרים.
השלכות אי-תשלום מס שבח במועד
אי-תשלום מס שבח במועד שנקבע עלול לגרור השלכות כלכליות ומשפטיות כבדות. ראשית, רשות המסים מטילה קנסות וריביות על חובות שלא שולמו בזמן, מה שעלול להוביל להגדלה משמעותית של סכום המס המקורי. בנוסף, אי-תשלום המס עשוי לעכב הליכים משפטיים או עסקאות נדל"ן עתידיות, שכן שומת המס היא חלק בלתי נפרד מרישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
יתרה מזו, במקרים חמורים, רשות המסים יכולה לנקוט צעדים משפטיים כנגד החייב, כולל עיקולים והליכי גבייה. חובות מס יכולים גם להשפיע על דירוג האשראי של המשקיע ולפגוע ביכולתו לקבל מימון לעסקאות עתידיות. לכן, מומלץ לוודא שהמס משולם במועדו או להגיש בקשה לפריסה או הקלות אם ישנה הצדקה לכך. ישנם מקרים בהם ניתן להגיש השגה לרשות המסים במקרה של חישוב שגוי או דרישת מס שאינה מוצדקת, ולכן כדאי להיעזר באנשי מקצוע כדי לוודא שהחבות שלכם היא בהתאם לחוק. תכנון מס נכון ומודעות לזכויות ולהתחייבויות יכולים למנוע הסתבכויות ולהבטיח ניהול תקין ורווחי של ההשקעות בנדל"ן.
מה עוד צריך לדעת על תשלום מס שבח?
ישנם עוד כמה פרטים חשובים נוספים שכדאי לדעת באשר לתשלום מס שבח. תחילה, חישוב מס השבח הוא כ-25% מהשבח הריאלי, כלומר הרווח בניכוי ההוצאות, שנוצר למוכר הנכס.
ניתן להעריך את הסכום באמצעות מחשבון מס שבח באתר רשות המיסים. כמו כן, חשוב לדעת שתשלום מס שבח חייב להתבצע בתוך 60 ימים מיום חתימת החוזה על מכירת הדירה, אלא אם אתם עומדים בתנאים המאפשרים דחייה בתשלום מס השבח. פרט חשוב נוסף שכדאי לדעת הוא שניתן לקבל החזר כספי במידה והתברר בדיעבד ששילמתי סכום מס שבח גבוה יותר מהסכום שאותו הייתם מחויבים לשלם.
אז מה אנחנו יודעים על מס שבח?
מס שבח יכול להגיע לסכומי כסף משמעותיים, שמושפעים מההבנה והשליטה שלכם בתחום מיסוי הנדל"ן הסבוך. ישנם המון פרטי מידע שיכולים להקל ולסייע לכם בעת קניית ומכירת נכסים.
אצלנו בנדל"ן הארץ תמצאו את המידע האמין והברור ביותר באשר לכל מה שתרצו לדעת על המגמות בענף הנדל"ן, במיסוי והשקעות נדל"ן. בנוסף, בנדל"ן הארץ תוכלו להתעדכן בכל הפרויקטים והעדכונים החשובים בתחום, ולפעול חכם.
