חישוב תשואה על דירה – כך תחשבו באופן המדויק ביותר

מתכננים לרכוש דירה להשקעה? הכתבה הזו עבורכם

דירות להשקעה הן מזמן אפיק השקעה פופולרי במיוחד. מדובר בהשקעה בטוחה, שמניבה תשואות יפות וקבועות לאורך זמן בלתי מוגבל. לפני רכישת הדירה, נשאלת השאלה איך מבצעים חישוב תשואה על דירה, על מנת להעריך את ההשקעה שלנו. תשואה על דירה משתנה מאוד מדירה אחת לאחרת, ותלויה במספר רב של גורמים. בכתבה הזו נפרט בדיוק איך מחשבים תשואה של דירה, ונסביר על כלל הגורמים המשפיעים עליה.

תשואת נדל"ן – מה התשואה הממוצעת?

כאשר רוכשים דירה להשקעה, הציפייה היא להכנסה פסיבית שתכנס אליכם ישר לכיס במשך השנים. התשואה על הנכס היא למעשה היחס בין ההכנסות מהנכס לבין ההוצאות עליו.
בישראל בשנים האחרונות ממוצע תשואת הדירות למגורים עומד על 3%-4% בשנה. כמובן שמדובר בממוצע, ישנן דירות עם תשואה נמוכה יותר, אך גם דירות עם תשואה גבוהה בהרבה.
התשואה תלויה במגוון גורמים רחב כגון מיקום, גודל דירה ופוטנציאל עתידי.

תוכלו לקרוא יותר בהרחבה על חישוב תשואה בנדל"ן בעמוד הבא

איך מחשבים תשואה על דירה להשקעה?

חישוב תשואה על דירה הוא עסק מסובך. יחד עם זאת בבסיסו עומדת נוסחה פשוטה: מחשבים את היחס בין הסכום הכולל שהוצאנו, לבין הסכום הכולל שהכנסנו באותה השנה.

נציג זאת באמצעות דוגמא: נניח שרכשתם דירה בשווי 2 מיליון שקלים, ואתם משכירים אותה במחיר של 5,000 ₪ בחודש. לצורך הפשטות נניח שאין לכם הוצאות נוספות על הדירה בשנה הזו.
התשואה במקרה הזה תחושב באופן הבא: נחלק את סך ההכנסות בשנה זו – 60,000 (12*5,000), בסך הסכום שהוצאנו על הדירה – 2 מיליון שקלים. מחישוב פשוט יוצא שהתשואה על דירה זו היא 3%.

מדוע החישוב הזה לא טוב מספיק?

הדוגמא שהבאנו מציגה את ההיגיון מאחורי חישוב תשואה על דירה. בפועל, ישנם גורמים רבים נוספים שנכנסים למשוואה כאשר אנחנו מבצעים חישוב תשואה על דירה, שאינם באים לידי ביטוי במשוואה.
נציין חלק מהגורמים הללו:

• מיקום הדירה: מיקום הדירה משפיע משמעותית על התשואה. במידה ואנחנו קונים דירה באזור שידוע שיהפוך בעתיד לאזור ביקוש, צריך להכניס גם את תחזית זו לחישוב.
• ערכי הווה ועתיד: החישוב הפשוט שהראינו אינו לוקח בחשבון את שווי הכסף. כאשר אנחנו מחשבים סכומים שנקבל בעתיד, צריך לבצע תהליך שנקרא היוון, שנותן לנו תמונה של כמה הכסף שנקבל בעתיד שווה במונחים של היום. את זה יש לבצע בנוסחת אקסל ולאורך זמן. כך ניתן לחשב תשואת דירה צפויה לאורך מספר שנים.
• הוצאות נוספות ובלאי: בנוסחה הפשוטה שהכנסנו לא נכללות הוצאות נוספות כגון שיפוצים, מיסים, שכירת ייעוץ ועוד. גם הזמן שאנו משקיעים בניירת לקראת רכישת הדיה, ובהמשך בטיפול בדירה אינו נכלל בנוסחה. בנוסף, לא נכלל בחישוב הבלאי של הדירה לאורך השנים, שמוריד מערכה ככל שעובר הזמן.
• עליית ערך הנכס: החישוב הפשוט אינו לוקח בחשבון את עליית ערך הנכס לאורך השנים. בשביל לעשות זאת יש להוסיף תחזיות ואומדנים בעזרת בעלי מקצוע.

איך כן מבצעים חישוב תשואה על דירה?

על מנת לבצע חישוב תשואה על דירה באופן מדויק ומקיף, חייבים להתייעץ עם מומחים בתחום. מומחי נדל"ן יידעו לבצע תחזיות ואומדנים, ולשקלל בחישוביהם את כלל הגורמים הרלוונטיים שישפיעו על התשואה של הדירה שלכם. כך תוכלו לקבל תמונה מלאה ומדויקת של ההשקעה שלכם.

ההמלצה שלנו היא להתייעץ עם קבוצת נדל"ן הארץ, שמציעה ייעוץ נדל"ן מקיף ומקצועי. נדל"ן הארץ שוכרת יועצים מקצועיים ומנוסים שיידעו לתת ייעוץ אישי ומקיף. ליצירת קשר וחזרה של נציג השאירו לנו פרטים