התחדשות עירונית

התחדשות עירונית, ככל דבר חדשני אחר, החלה בגלל סיבות מרובות. כאשר במקום מסוים, האוכלוסיה נשארת אותה האוכלוסייה והחנויות, המרכולים והמבנים נשארים דומים גם הם- בסופו של דבר המקום יתיישן. ההתיישנות תהיה בכמה היבטים: האוכלוסייה תתבגר ותזדקן, תוך פגיעה ביכולת המיקום להתאים את עצמו למציאות המשתנה.

בהתאם, תיפגע היעילות הכלכלית שהופקה מהמקום; יווצרו פערים בתנאי המחיה ביחס לשכונות אחרות, מתקדמות יותר; שטחי בנייה לא ינוצלו בצורה טובה יותר, כך שמקומות שנבנו בצורה שלא מבטיחה את מקסום הרווח, ישארו כפי שהם ויחמירו – או לפחות לא יועילו – למשבר הדיור; מה גם שמקומות שנבנו בעבר ללא הקפדה על תקני בטיחות, ישארו לא בטוחים. כדי להתמודד עם שלל הבעיות המתעוררות כתוצאה מהשארת מבנים ישנים על כנם, קמה התחדשות העירונית.

מה זה התחדשות עירונית

התחדשות עירונית זה שם לתהליכים שונים שמטרתם לעצור את תהליך ההתיישנות וההידרדרות של אזורים  עירוניים שונים. התיישנות זו יכולה להיגרם בעקבות ההתפתחות החברתית והעירונית באופן כללי, כך שאותם מקומות נהפכים למיושנים ביחס לחדשים יותר. בזמן תהליך התחדשות עירונית העירייה פועלת לחידוש המקום המדורדר מבחינה פיזית, כלכלית או חברתית, והופכת אותו לחדש יותר כך שהוא נהפך לחלק פעיל יותר בעיר שהתקדמה וערך האזור עולה. הרשות להתחדשות עירונית היא זו המפקחת על התחום, דואגת למימון הפרויקטים להתחדשות ומקדמתם אותם.

כאשר שואלים מה זה ההתחדשות העירונית, חשוב להבין שהתחדשות עירונית באה לידי ביטוי בכמה אופנים: קודם כל, היא שמה דגש על שיפור ביחס לשימור- כלומר, התחדשות עירונית באה למקסם את הרווחים מהמבנים הישנים מכל ההיבטים: החברתיים, הכלכליים ואלו הקשורים למשבר הדיור. נוסף על כך, היא נוקטת בדרך שנקראת "עירוב שימושים" שמטרתה היא לרכז כמה שיותר תחומי עניין שרלוונטיים לקהילה באותו מקום: למשל, התחדשות עירונית תוביל ליצירת מרכז שמשלב מוקדי חינוך, קניות וטיפול ברכב.

ההתחדשות העירונית תוביל גם לעירוב אוכלוסיות: אם בניינים ישנים יבנו מחדש בצורה טובה יותר, משמעות הדבר תהיה שתגיע אוכלוסיה חדשה, צעירה יותר, לאכלס את הדירות החדשות, כך שיוצר עירוב חיובי של סוגי וגילאי אנשים. התחדשות עירונית תביא באופן ישיר גם לניצול נכון יותר של קרקע וכך מענה – ולו חלקי – למשבר הדיור.

התחדשות עירונית-3 תהליכים:

1. פינוי ובינוי-בתהליך זה הורסים את המבנים הקיימים באזור המיועד להתחדשות עירונית ובונים אותם מחדש. בדרך זו בונים גם מקומות דיור נוספים, משפרים את התשתיות במקום ומקימים יותר שירותים ציבוריים באזור. בזמן הבנייה דיירי המקום מפונים מדירותיהם ומקבלים תקציב להשכרת מקום דיור חלופי עד שיוכלו בסופו של דבר לחזור לגור באזור המשופץ. במקום בונים דירות שונות כדי שהתושבים הקודמים יוכלו למצוא דירה חדשה המתאימה למצבם הכלכלי או המשפחתי ולאורח החיים שהם רוצים.
2. שדרוג ושיקום-בתהליך התחדשות עירונית זה משדרגים את הבניינים והתשתיות באזור מסוים בלי לפנות את דיירי המקום. בתהליך זה אותם דיירים זוכים ביכולת להרחיב את דירתם.
3. עיבוי ובינוי-בדרך זו מגדילים את הדירות הקיימות ומוסיפים דירות חדשות, הכל בהתאמה לצורכי האוכלוסייה במקום. באופן זה מגדילים את האופן בו מנצלים את השטח במקום.

לצד 3 התהליכים המרכזיים הללו, חשוב להכיר גם את פרויקט תמ"א 38, שמטרתו לשקם בניינים כך שיוכלו לעמוד בתנאים של רעידת אדמה. הסדר תמ"א 38 מוצא את מקומו בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה).

התחדשות עירונית פינוי בינוי

בהתחדשות העירונית, פינוי בינוי הוא בין התהליכים הנפוצים והחשובים הקיימים. חשוב לדעת שתהליך הפינוי-בינוי לא מתרחש בצורה אוטומטית: נדרשות הסכמות שונות של בעלי הדירות בבניין. הואיל ולכל בעל דירה בניין, הדירה משמשת כנכס עבורו, לא ניתן לגשת ולפגוע בקניין בלי רשות מוקדמת.

לכן, ישנם כמה שלבים בדרך ליציאה לפועל של תכנית התחדשות עירונית פינוי בינוי: ראשית, נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירה שלפחות 75% מהחלק שלהם צמוד לרכוש המשותף (לובי, למשל), וכן הסכמה של 67% אחוזים מבעלי הדירות בניין, ש67% אחוז מהנכס שלהם צמוד לרכוש המשותף. במקרה שבו יש אדם שמסרב לפרויקט הפינוי-בינוי, יש לבדוק את הסיבות שבגללן הוא לא רוצה לבצע את הפרויקט.

אחת מהסיבות, למשל, יכולה להיות סיבה כלכלית, ואחת הדרכים לפתור אותה היא על ידי הבאת שמאי מומחה שידע להעריך את התועלת הכספית שתצמח מהפרויקט.
חברת נדל"ן הארץ מציעה שירותי שמאות מקצועיים שעשויה לסייע בדיוק בבעיות מהסוג- ובעוד רבות.

אולי יעניין אותכם לדעת על היטל השבחה פינוי בינוי למידע המלא כנסו למדריך המקיף שלנו

מי יכול ליזום פרויקט של התחדשות עירונית?

• הרשות המקומית-הרשות מגישה בקשה לפרויקט פינוי-בינוי לשר הבינוי והשיכון. לאחר קבלת האישור האזור עליו הוא חל מוגדר "כאזור לפינוי-בינוי" למשך שש שנים. ותושבי המקום זוכים להטבות מס.
• יזמים פרטיים-יזמים פרטיים יכולים לפנות אל בעלי נכסים בשכונה מסוים, אשר רוצים לחדש את המקום, ולקדם בעזרתם פרויקט התחדשות עירונית.

שלבי תהליך התחדשות עירונית

בתחילת התהליך מאתרים אזור בעיר אשר לא מנוצל כמו שצריך וחלש מבחינות שונות, ורואים אם יש אפשרות לשפר אותו. במידה וכן העירייה מתכננת את אופן השדרוג של המקום, משתפת את התושבים בתוכניות ומבקשת את אישורם.

לאחר בניית התוכנית ואישורה הרשות המקומית מגייסת מימון של יזמים פרטיים לצד המימון של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. זאת מאחר ופרויקט יכול לעלות הרבה יותר מהמימון שהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מספקת. לאורך כל תהליך חידוש האזור הרשות המקומית מעדכנת את דיירי המקום בהתקדמות התהליך עד רגע סיומו.

ניתן להתעדכן באתר של שירותי הרשות הממשלתית להתחדשות ארגונית 

הטבות מס לדיירי דירות המיועדות לפרויקט התחדשות עירונית

בתחילת הפרויקט בעלי הדירות מוכרים את הזכות שלהם על הדירה והשטח שלהם במקום המיועד לפינוי-בינוי ליזם. בתמורה לכך אותם דיירים מקבלים בהמשך דירה חדשה הנקראת גם "דירת תמורה". מכיוון שזו מכירה של נדל"ן בעלי הדירות זוכים לפטור ממס שבח וממס רכישה.

• פטור ממס שבח-שווי הדירה החדשה שהדיירים מקבלים גבוהה יותר מהקודמת שמכרו, לכן יש להם רווח מהמכירה שהם פטורים מתשלום מס עליו.
• פטור ממס רכישה-הדיירים מקבלים פוטר ממס רכישה שכביכול בצעו על דירת התמורה.
• מע"מ בשיעור 0-על מכירת הדירה ועלויות הבנייה יש מע"מ בשיעור 0.
• הנחות בארנונה-דיירי המקום זכאים להנחה בארנונה ולא מחויבים בעליית מחירי הארנונה למשך 5 השנים. זו עלייה שנגרמת בעקבות הרחבת שטח הדירה הקודמת/שינוי בתעריף באזור בעקבות הפיתוח. גובה אחוז ההנחה קטן עם כל שנה במהלך 5 שנות הזכאות, כאשר בשנה הראשונה היא עומדת על 100%. ההנחה ניתנת רק לאדם שהחזיק בדירה במקום הפרויקט במשך 3 שנים, ואחרי בדיקת מצבו הכלכלי ביחס לכמות הנפשות המתגוררות בדירה.

חברת נדל"ן הארץ מציעה את שירותיה בכל תחומי ההשקעות במקרקעין, התחדשות עירונית על הפרויקטים השונים שקיימים בה ועוד. כחלק מתוכנית הליווי שמציעה חברת נדל"ן הארץ מוצעים שירותי שמאות, תקניות, אישורים שונים וכן מענה אנושי לבעיות או שאלות שמתעוררות במהלך הטיפול.

השקעה במקרקעין איננה דבר של מה בכך; ולכן, חשוב במיוחד להבין מהי המשמעות של המונח "התחדשות עירונית" וכן מה המשמעות והכדאיות והכלכלית של הליך כזה.
בנדל"ן הארץ מציעים שירות בדיוק בתחומים הללו, הכולל מענה לכל הזוויות הכלולות הליכים. לפניות וקבלת נתונים נוספים צרו איתנו קשר עוד היום או השאירו לנו פרטים ואחד מהסוכנים שלנו יחזרו אליכם בהקדם.